【置業貼士】估價過高都影響上會?
估價太高或太低 都會影響按揭申請
港人無論上車或換樓，大多要向銀行申請按揭借貸。銀行於審批按揭申請前會先為目標單位進行估價，並綜合考慮借款人的工作、還款能力和個人信貸記錄等，再批核最終的按揭額。當中的估價相當重要，因銀行若估價不足，可能會使買家的資金受影響，最終導致交易告吹。不過，銀行就算估「凸」價亦未必是好事。因為銀行有機會因懷疑成交涉及逃稅、檯底交易或利益輸送等非法行為而拒批按揭，令你資金出問題，如不能負擔樓價或突然增加的首期，最終因失去預算而被逼撻訂。
銀行估價主要考慮因素
估價既然對物業成交有如此大影響，我們當然要先了解銀行估價背後會考慮的要素。銀行最常用直接比較法（市場法）作為估價的基礎，以獲取較貼近實際的估價。
成交價趨勢 影響估值水平
銀行為物業進行估價時，最重要的當然是考慮同類單位的近期成交價，如樓上樓下同一單位的近期成交紀錄，再配合最新市況變化，作為單位估價的重要參考數據。當市況十分暢旺，同類單位的成交不斷向上時，銀行的估價亦會變相調高。如近期市況欠佳，同類單位成交價下跌，那銀行的估價亦會相應下調。但如果同類型單位成交快，價格波動大，銀行的估價會有滯後的情況。
成交量多 重要參考數據
樓市交投暢旺時，可供參考的成交個案自然較多，銀行可以較快速作出貼近市值的估價，有助買家盡快落實置業決定。然而樓市淡靜，或是對一些乏人問津的物業，可能對上一宗成交已經是數年前的事，相關成交價因不能反應現市況，故參考價值並不大，銀行的估價便可能會不貼市，有機會出現估價不足的情況。
物業質素越好 估價越高
物業的樓齡、樓層、座向和景觀，也是影響銀行估價的因素，基本如樓層較高，坐北向南，景觀開揚或有海景、環境寧靜等較受歡迎的單位，估價自然會貼市，甚至會高於市價；相反一些樓層較低，座向和景觀等各樣條件都較遜色的單位，亦會降低估價。此外，單位是否連租約、物業的管理、維修保養質素、設施配套等，都會影響銀行對物業的估值。銀行在估價時是否擁有商場會所等配套等，又或是否鄰近交通樞紐或位處鐵路沿線等。
釘契樓 不提供估價
個別單位或受違規僭建物，如天台屋、劏房、違例改建、僭健等影響，已被屋宇署下令清拆還原而被釘契，銀行便不會作出估價。又或該單位業主因債務問題被凍結資產或以該單位作為非法用途，因而令物業被查封等，都會影響銀行不能估價。
事故單位及其附近單位都受影響
事故單位即指曾有非自然死亡個案的單位，如曾發生嚴重兇案或住戶自殺身亡，銀行估價一般會相當審慎，遠低於市價甚至不會作出估價，連與凶宅同層或是樓上樓下的單位，亦有機會受波及。此外，一些地下或低層平台單位，亦有機會因有人跳樓身亡而受拖累。
各大銀行為物業估價的考慮因素其實大同小異，而不同銀行為同一單位估價，結果可以有頗大分別，故有意上車或換樓的買家，可以在覓得心儀單位後，先多向幾家銀行查詢估價結果，如各大行都估價不足，甚至不提供估價，單位可能是凶宅或有其他問題。
室內裝潢無助拉高估價
順帶一提，單位內如有滲漏殘破等結構問題，會成為拉低銀行估價的因素；相反單位就算擁百萬豪裝，亦不會幫助物業拉高估價，因為裝修品味人人不同，故不會因豪裝而拉高估價。
由於銀對物業行估價對批出的按揭總額息息相關，如銀行估價不足，會影響批出的按揭成數，買家需要繳付的首期或會大幅增加，就算買家有能力「抬錢上會」，亦可能影響其他計劃的資金安排。如買家沒有足夠資金，更可能被逼撻訂取消交易，不能買到心水單位，還可能要賠償代理佣金等，變相加重損失。
估價高一成 銀行或拒批
常聽說買家怕銀行估價不足影響成交，但原來成交價大幅低於銀行估價亦非好事，因銀行亦一樣有機會拒批按揭銀行。當銀行發現單位的成交價較市價低5%或以上，銀行審批按揭申請的態度會相當審慎，如成交價比估價低超過10%，銀行便可能視為不合理成交而拒絕審批按揭。
按照常理，就算業主急需套現，往往都不願意將單位以低價蝕讓，如單位成交價大幅低於市價，銀行有理由懷疑單位有潛在風險問題，如剛發生事故，銀行尚未有紀錄的凶宅，因此業主情願蝕讓套現，又或單位涉及業權爭拗、有隱藏風險。亦有可能買賣雙方合謀以低價成交逃避稅款，甚至涉及利益輸送等問題，買家要申請按揭便需向銀行「解畫」。
申請個別評估 解釋低價原因
如買家想成功申請按揭，可以嘗試向多幾家銀行申請估價及預先批核，因不同銀行對單位的估價會有差異，而且審批按揭申請的準則亦有差異，買家可以了解銀行的一般做法，並選擇估價最低的銀行申請按揭，以增加獲批機會。不過就算遭拒批，買家亦可向銀行申請作個別評估，只要買家能向銀行解釋清楚單位低價成交的原因，而且該單位並非自讓盤，而單位成交價與市值相差不超過20%，銀行亦有機會重新考慮並通過其按揭申請。
不少人都會使用網上的免費估價服務，但網上估價未必可以反映實際情況，一樣有機會與銀行實際估價有出入，所以想有準確估價，最穩妥的方法是直接聯絡銀行，安排專人為單位進行估價。
資料來源：AM730
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