09年住宅市道展望

收到多名讀者要求,想我談談09年本港樓市的展望。有些讀者問得很細緻,譬如那一個地區全年可升百分之幾。老實說,我不知道。即使有人講,也不要盡信。因為世上每天都有新的事情在發生,誰可以在這些事情未發生之前,就可以知道他們對樓市將產生多大的影響。我能夠做到的只是按現時已出現的一些重大因素去分析他們將對樓市產生甚麼影響。我認為09年本港樓市將受以下幾點因素影響。
 
(一)09年全球經濟會持續衰退
由於美國人已無法繼續靠借貸去消費,世界將出現產能過剩,有企業會倒閉,工人會失業,工資會下降,進而影響一般人的負擔租金與樓價的能力。在這種大環境下,樓市是不會大好的。因此,09年即使樓市在某些時間出現反彈,也只會是技術性的,短暫的,千萬別以為鴻鵠將至,樓市會全面復甦。
 
(二)供應持續處於低水平
由於之前以勾地表賣地的安排運行得並不順暢,現時發展商手上的發展項目並不多。未來兩年的新落成量大約只有1.5萬個水平,比過去平均每年2萬個以上的水平,少三成以上。供應少,發展商賣樓的壓力就比較小,只需小量的情有獨鍾者已足以把新落成的單位吸納,無需減價太多去適應廣大買家的負擔能力。因此,即使09年發展商在開新盤時需要減價,其幅度也不會跟八萬五時代那麼多。
 
(三)低息環境會發揮作用
世界各地政府都為了救市而不斷減息,存款在銀行已接近零息,完全沒有吸引力。只是前一段時間大部分人的投資都蒙受嚴重虧損,於是紛紛賣掉資產改持現金。我估計這種套現活動已接近完成,當大部分人手上已現金多資產少時,他們又會反過來擔心,若果美國政府繼續亂印鈔票,持現金也會不斷貶值。他們可能又會轉而想持有一些可靠的資產。我認為優質物業將會是投資者的首選,一個是因為供應有限,另一個是因為租金回報遠比放在銀行收息好。現時租金回報起碼有3厘,高的有4、5厘,而存錢入銀行只有零點幾厘,收租比收息不是多幾成,而是多幾倍。因此我相信09年會有部分資金重回地產市場。
 
 
(四)用家手上有積累
自97金融風暴後,香港人嘗過負資產的滋味,在投資上都顯得很保守,供樓的人多,換樓的人少,以至一半小業主已供滿銀行的貸款,變成全資產,很有條件去換樓改善環境。此之所以,去年第四季樓價出現較大幅度調整之後,即吸引了大量有實力的用家入市,樓價明顯出現反彈。
 
綜觀以上情況,我認為09年的總交投量會不及08年,但09年每月的平均交投量會好過08年第四季。這表示最低迷的日子可能已經過去,樓市有機會在09年找到支持位,然後在基位徘徊,以等待實體經濟恢復生機。
(轉載自2009年1月6日am730C觀點)