【換樓攻略】換樓退稅 雙倍印花稅可退
早年香港樓市炒風熾熱，間接推高樓價。為了打擊炒風，特區政府於2010年起，先後推出額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)等樓市辣招。其中本文所提及的雙倍印花稅，是其中一種針對非首次置業人士或換樓買家而設的從價印花稅，根據規定置業者於買入單位後，須繳納樓價15%的從價印花稅。不過，如成功在指定限期內售出原擁有物業，便可申請退還雙倍印花稅。
雙倍印花稅從摸售說起
香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出或低於其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，俗稱摸售。為打擊此情況，特區政府繼續徵收從價印花稅(AVD)外，再於2011年11月推出額外印花 稅(SSD)，任何以個人或公司名義購入物業，並於24個月內轉售，便要因應物業轉售的時間繳付額外印花稅，如在6個月內轉售，稅率為樓價15%、6至12個月轉售需交樓價10%稅款，於12至24個月轉售，額外印花稅則為樓價5%。然而雖然摸售個案有所下調，但仍無阻樓價向上，政府再於2012年10月推出升級版額外印花稅，將稅項各調高5%至樓價的10%至20%不等，而有效期則由原本的最長24個月延長至36個月，於購置單位12個月後至36個月內轉售，業主需繳納樓價10%額外印花稅。
辣招第二式
在推出升級SSD的同時，政府同時推出辣招第二式「買家印花稅」(BSD)，希望遏止炒風。此招針對非香港永久居民及公司買家，他們於購買住宅物業時，除了要繳付一般印花稅，亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。
至於政府一向有徵收的從價印花稅，則可分為首置印花稅、非首置印花稅及非住宅印花稅3種不同稅率，當中的首置印花稅適用於首次置業的本港永久居民，又或是於單位成交時沒持有其他住宅，如已成功將舊物業出售的買家，可獲豁免雙倍印花稅，即按照第2稅率計算。
首次置業從價印花稅：
| 物業售價或價值〔以較高者為準〕 | 第2標準稅率 |
| 2,000,000元或以內 | 100元 |
| 2,000,001元至2,351,760元 | 100元+超出2,000,000元的款額的10% |
| 2,351,761元至3,000,000元 | 1.5% |
| 3,000,001元至3,290,320元 | 45,000元+超出3,000,000元的款額的10% |
| 3,290,321元至4,000,000元 | 2.25% |
| 4,000,001元至4,428,570元 | 90,000元+超出4,000,000元的款額的10% |
| 4,428,571元至6,000,000元 | 3.00% |
| 6,000,001元至6,720,000元 | 180,000元+超出6,000,000元的款額的10% |
| 6,720,001元至20,000,000元 | 3.75% |
| 20,000,001元至21,739,120元 | 750,000元+超出20,000,000元的款額的10% |
| 21,739,121元或以上 | 4.25% |
資料來源：稅務局
其他物業買家，包括所有非香港永久居民、非首次置業或換樓人士，又或是以公司名義購置單位的買家，自2016年11月4日後，無論購買的物業樓價是多少，都需要劃一繳付15%從價印花稅。需注意的是，於1份買賣合約內，同時購買多個單位，就算聲稱作為自住用途，從價印花稅亦會以樓價15%計算。順帶一提，過往購買非住宅物業，亦要繳交雙倍印花稅。不過於2020年11月，已將非住宅雙倍印花稅撤銷，買家只需按第2標準稅率繳交即可。
先買後賣 一年內售出舊單位可退SSD
如有需要換樓，往往都是先購入「啱心水」的單位，然後才放售現時的舊居，在待價而沽的同時，亦可以趁機為新居裝修。不過，選擇先買後賣的換樓人士，需要先繳付新買單位的樓價15%作為從價印花稅（雙倍印花稅），但只要於12個月內將現時持有的舊居成功出售，便可以申請退回部份印花稅，即相當於已繳稅款與第2標準稅率計算稅款的差額。但需留意，申請人必須於新居買賣協議簽署日起計兩年內，或是於出售舊單位樓契簽立日期後的兩個月內，連同所需證明文件向稅務局提交退稅申請。你亦可以委託律師樓代為申請退稅。
以先買後賣方法換樓同樣要留意按揭問題。由於換樓客購入的是第二套物業，即使將來會出售舊單位，銀行亦好可能視換樓人士為非首置身份，銀行好大機會當作投資物業情況批出按揭，而批出最高五成按揭。如果換樓人士欲申請高成數按揭，可以向按保公司提供證據，證明購入單位作自住用途，獲批後有機會獲取最高八成按揭。不過獲批機會非常小，建議以先買後賣方法的換樓人士，做好資金預算，以免銀行批核按揭出現問題而撻訂收場。
退稅計算例子：
新居買入價：$10,000,000
以首置印花稅率計算：$375,000
以劃一樓價15%計算：$1,500,000
可退回稅款：$1,125,000
擁多於一單位 不能退稅
如買家換樓購入的是樓花，則有較多時間安排出售舊單位，可以等待新屋接近收樓，完成簽署樓契後的一年內，成功將舊單位出售並完成手續，再申請退稅。此外，亦要留意有意申請換樓退稅者如擁有多於一個單位，就算於買入新單位後同時將所有持有的舊單位悉數售出，亦不能申請退稅，由於退稅申請只接受一換一，所以申請人需確保於買入新物業時，只持有一個舊單位。而且其他單位必須完成買賣手續，若有買家撻訂，同樣不能申請退稅。
先賣後買可免交雙倍稅
如換樓客選擇先賣後買，原則上於簽署臨時買賣合約後，政府便不會將買家視為擁有多於一個單位，即買家可以按第2標準稅率的計算方法繳交從價印花稅，但如舊單位的買家突然撻訂，換樓客便要即時補回15%印花稅的差價。
舊單位轉名 同樣可免雙倍印花稅
如換樓客現以聯名方式持有第一個單位，可採用轉名或除名恢復首置的身份，再購買新單位以避免繳交15%的雙倍印花稅。不過，就算樓宇轉名，亦需要於簽署臨時買賣合約後的一個月內，繳交印花稅。
以持有物業市值為700萬元為例，若二人聯名持有，轉名便需以50%業權計算，即以350萬元計算，對應印花稅率為2.25%，即78,750元（需於簽署臨時合約後1個月內，由律師樓代為繳交）。於轉名後換樓客購買新單位，便只需繳交以第2稅率計算的從價印花稅。以換樓客購入一個1,200萬元的單位為例，轉名後只需繳交樓價3.75%，即450,000元從價印花稅。就算連同轉名的78,750萬元印花稅一併計算，實際要交的印花稅亦只是528,750萬元，相比交雙倍印花稅的180萬元，可大幅節省超過127萬元。但要注意如轉名的對像非近親（即夫婦、兄弟姊妹、父母等），便不能獲豁免，需要繳交15%印花稅。另外，無論任何原因，如最終未能成功轉名，換樓客都需要補回相關的印花稅差價。
物業轉名勿低於市價20%
理論上，物業轉名的定價是由雙方自行議定，定價越低要繳交的印花稅便越少，可以節省更多。但卻不能太偏離市價。轉名時的價樓格比遠低於市價，稅務局或會於其後的7年內，追討回印花稅的差價。此外，由於轉名時會向銀行申請按揭，可助換樓客套現，用作新單位的首期，如定價太低，便未必可以套現足夠資金。所以在轉名前可先向不同銀行查詢有關單位的估價，可選擇其中最低的估價作參考，去決定最終的單位定價，注意盡量不要低於市價的20%，否則有很大機會被稅局追回差價。
資料來源：AM730
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