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李嘉誠在長和業績會的答問,明答,暗答(1)

﹙原文發表於2016年3月24日﹚

香港經濟20年來最差

 

317日,長和主席李嘉誠在集團業績會上,就香港樓市及整體經濟現況回應記者詢問。

 

李嘉誠直言今年香港經濟是20年來最差的一年,各行各業面對不同壓力,經營相當困難,若然沒有內地支持,相信恆生指數至少跌一半。他說,「今年經濟沒哪行好,以過去20年計,從1996年至今,我從未見香港遭遇過那樣的情況。現時賣樓,以至零售,比較沙士時候還差」。

 

過去20年涵蓋1997年的亞洲金融風暴及2008年的金融海嘯兩個1970年以來香港最大的經濟困境。表面上,香港市面仍一片繁榮,嗅不到太大的不妙,但如果你相信李先生歷來的先見之明、智慧和言之有據(手中握有中外政經大數據),你得現在起就扣好安全帶。

 

談到本港樓市,李嘉誠認為「去年及前年買的樓蝕本不出奇,最低限度賺不到多少錢;去年買的,多數會蝕就更不出奇」,「本港樓市表現的確出現放緩,集團投地會步步為營,較為小心,不會搶地」。

 

雖避重就輕說樓市放緩,李嘉誠其實變相承認樓市轉勢下調;告訴市民他的公司投地會步步為營,是變相提醒市民買樓要步步為營。

 

有財力,任何時間買樓自住沒問題?

 

在談及年輕人應否在目前環境下置業,李嘉誠認為,假如年輕人能夠以個人收入、分期付款,任何時候買樓自住都沒有問題,惟不應抱有「博一博」、多炒兩層樓的心態。

 

買樓不光要看能力,更要講究購買時機。要買,最好在樓市處於下跌浪底時買,次佳選擇是在接近浪底時買;切忌在樓市處於上升浪的高峯期買,這個時候買入,可能要等10年至12年樓價才可見家鄉;其次要戒在下跌浪的初階買。買樓,除考慮自己能力外,更要認清楚現時樓價處於甚麼階段。個人認為它處於下跌浪的初階。縱有財政上的能力,不能一概而論認為任何時候買樓自住都沒問題。

 

兩個誤區

 

李嘉誠說:「現時樓市成交慢了,惟建築費不會下跌,當下不少樓宇,尤其是住宅的建築費已較地價貴,例如新界地價每方呎約2,000元,建築費卻要4,000多元,佔樓價大部份成本;地產商負債不高,不會被逼減價銷貨。」

 

李先生巧妙地說了兩個觀點:樓宇成本高,樓價沒有減價空間;發展商財雄勢大,有能力守,不會於此刻虧本出售手上物業。這兩個觀點有某些誤區:決定樓宇價格是供求,而非成本;發展商不是鐵板一塊,實力不一,不會一致永不虧本售貨。實力不足的,守不下去,或實力足但想快些令現金回籠,兩者都可能令該等發展商虧本出售。

 

 

 

 

~ 待續 ~