閒話鴻運地產結業 (4)

惡性競爭下的犧牲品

 

98年9月物業價格在下調了30%後,地產市道出現了一個歷時較久的小陽春,大行領導人在相當長的時間看好後市(最低限度認為物業價格接近見底),他們在這方面的言論散見於當時的報刊。另一方面,他們自覺實力強橫,而對手(包括中小行)則元氣大傷、奄奄一息,不堪再擊,為了爭奪市場佔有率(或者似是而非的長線壟斷利益)和行內一哥的虛榮,中美兩間超級大行不惜大酒金錢,積極擴軍,力求以本傷人,拖垮主要對手及中小行。

在惡性競爭下,經濟衰退下的香港出現了一個怪現像,當一般行業都充斥著結業、裁員、減薪、凍薪,地產代理則盛行減佣爭客,高薪高佣挖角,高租爭舖(主要是地產發展商旗下大型屋?商場的店舖),不斷多開分行、多聘人手,力求以量取勝。大行似乎完全沒有想到,他們的主要對手及中小行為了保持均勢或避免即時淘汰,亦積極擴軍或死撐不收縮規模,結果大家都沒有量的優勢,但經營成本卻是大增。市場可以提供的佣金收益不會因為業界全面擴充而擴大,相反地它因經濟衰退而日漸縮少,地產代理公司的虧蝕由此而生,而虧損隨著惡性競爭的白熱化而日趨嚴重,實力稍遜者首先出局。但中美亦不好過,傷人十指必傷己一指,他們亦告重傷,不得不改轅換轍於去年底作政策急轉彎。

在某個意義上,鴻運是惡性競爭下的犧牲品和失敗者。它的失敗,部份要歸咎於它對中美的經營策略亦步亦趨,東施效顰。每當中美推出新措施、新政策,它往往不考慮本身處境條件,亦推出同樣或類似措施、政策。這樣,鴻運就將自己處於一個十分被動的境地,不免硬碰硬(其實弱小者應宜避重就輕),以己之弱短,擊強敵之強長,正中中美之圈套,完全被拖垮了。對強敵的最佳策略其實往往是反其道而行之的;你打陣地戰,我則應以運動戰、游擊戰;你擴展,我則應以適度收縮;你分兵多路撲進,我則集中優勢兵力。總之不會順強敵的調子起舞。

表面看,鴻運是99年以來第一間全線清盤的大行,其實不然。在2000年及2001年,香港置業及利嘉閣如果不是分別被美聯及中原收購,早就先一步全面崩潰。不用說,美、中收購香港置業及利嘉閣都是出於爭霸、爭市場佔有率,而不是利潤掛帥。事實証明,他們的收購,戰術上不笨,但戰略上十分不智,他們本來可以靜待兩間規模不小的對手自我崩潰,然後不費分毫接收對手的市場佔有率、靚舖及精兵猛將,其他中小行是沒條件分享此等勝利品的。

能支撐得最久,實際上遠較港置及利嘉閣為後才結業,鴻運這間昔日大行(說中行亦無不可,看你用什麼標準)可算雖敗猶榮。

 

 

 

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