閒話鴻運地產結業 (3)

我在上文提到的是一些鴻運致敗的內因,其中第4點所提到的經營策略主要是指鴻運主打一手樓。做一手樓如中、美、利、鴻那般形式其實很犯本,營業額及班底不容易穩定,地產發展商付佣往往拖延很久,鴻運大搞特搞一手樓盤反而拖垮自己。外因當然亦有,而且很致命。96、97兩年,樓宇買賣成交分別超逾18萬宗及20萬宗,最近二、三年,買賣成交一般每年不外8萬餘宗,成交量乃旺市時的45%;過去五年,樓宇成交價僅為旺市的35%,大跌65%。整個地產代理行業的佣金收益約為旺市時的15至16%左右。旺市時地產代理從業員約為25,000至28,000人,淡市又如何?且看下表:

資料來源:地產代理監管局

牌 照 類 別 1999年初 2000年9月30日 2001年9月30日 2002年9月30日
地產代理 (個人) 16,882 14,446 11,959 10,084
營業員 3,006 2,518 3,461 5,471
* 地產代理 (公司) 1,282 1,197 984 852
* 營業詳情說明書 2,547 2,259 1,903 1,971

*地產代理(公司)牌以公司為單位,故牌照數目代表了公司數目。 而地產代理公司每開一間分行,要申請營業詳情說明書,故「說明書」數目可反映地產代理分行數目。

 

從99年初地產代理監管局開始發牌的資料來看,地產代理從業員高達19,888人,約為97旺市時的71%至79.5%;至2000年9月,從業員為16,964人,是97時的60.6%至67.9%;到2001年9月,為15,420人,是97時的55.1%至61.7%;到2002年9月,為15,555人,是高峰期的55.6%至62.2%。明顯地,行業規模收縮的速度遠遠落後於行業收益收縮的速度,每個從業員及每間公司、分行的收入都被大幅攤薄,市場根本養不起這麼多營業員,這麼多公司,競爭力稍弱,立時慘遭淘汰,鴻運最終黯然出局原因在此。

盡管餅愈來愈細,但如果行業規模能按比例收縮,大家仍會依舊豐衣足食的,弊在大家都不肯快縮,撐得就死撐。公司若只有一間行,縮舖意味整間公司的滅亡,要死撐還可理解,但若公司有五、六十間,甚至百五、六間分行,仍不果斷地盡快地將負經濟效益的分行裁掉,將無生產力的員工裁掉,就十分令人費解。對付過度擴展而衍生的嚴重虧損,上述辦法是挽救整間公司的不二法門。鴻運由97年的八十餘間分行,到清盤前的二十間,前後歷時五年有多,期間更參雜著時縮時擴,舉棋未定現象,充份說明鴻運縮得不夠快,這是招敗主因之一。

 

 

 

─ 待續 ─