時好時壞,旺市不旺價

經過三、四月的淡靜,五月份的地產市道又再度活躍,令部份業主及地產代理十分雀躍。五月份的市道從二手樓的成交量及某些一手樓盤相當暢銷可以窺見,以二手樓市為例,五月份價值二千萬元以下二手樓宇買賣宗數為5,416宗,較四月份的4,199宗大升29%。樓市沒有一蹶不振,當然是一粧美事,但我們不宜被一時的表象所惑而喪失對目前樓市本質形勢的掌握。

五月份樓市的活躍,主要歸功下述二點原因:

  1. 一月以來的五次減息,使物業按揭利率降低至4.5%,為三十年來新低,在令人感到買樓勝於租樓,吸引了一大批有實際需求的買家,特別是首次置業者;

  2. 四月下旬以還,地產發展商為了吸引買家,在買樓優惠方面,使出渾身解數:減價(由5%至8%不等);送傢俬;一年內原價收回物業承諾;半價購買車位;送厘印費;首四年免息免供;彈性按揭計劃;零首期。綽頭之多,令人眼花瞭亂,但卻又真箇令人食指大動。

樓市的動力,最終取決於本港經濟。香港今年第一季本地生產總值由去年第四季的增長6.9%大幅下降到2.5%,政府因而要將今年的增長率由百分之四調低到百分之三。盡管經過連續大幅減息,美國、歐洲及日本經濟仍有進一步惡化趨勢,香港難免大受影響,想經濟好起來,談何容易?!新樓盤及貨尾樓供應量大,起碼在五萬個單位以上。這些都是樓市大隱憂,在它們消失前,樓市不會真好。

五月份的活躍後,恐怕又要重歸淡靜。現時不肯入市的買家,要進一步減息及減價,才可能吸引他們,而創造這個新局面,需要時間。今年樓市活動模式,很可能就是時好時壞,每逢新一輪減息兼減樓價,減幅到達一定程度,就吸引一批用家入市,成交量於是大增,看起來就是市好。這段時期大抵會維持一至個半月,然後絢燦歸於平淡,等待下一輪減息減價,等待期間,市況會較沉悶。

在歐美日(特別是美國)經濟沒有陷入衰退,而發展商及散戶業主又肯面對現實減價促銷,香港今年樓宇成交量不會太差的,總會有幾個小高潮,但樓價就難說了,看來會慢慢陰乾。