深圳樓的衝擊,勢必日趨急巨(四)

無所謂遠近,水向低流

許多人認為羅湖地處香港最北,已經太遠,再進一步北上到深圳市區,實在太遠太遠了,香港人對深圳樓是不會有興趣的。

這些朋友可能忘記,自七十年代開始,香港人早就打破住必市區的觀念,以前認為沙田、荃灣已太遠,現在則天水圍、上水也可以接受,將來為什麼不可以去一水之隔的深圳?一切還不是講計數?遠些,交通時間長些,交通費貴些,但樓價平、居所所在地生活費較低,通拉計仍是更化算,講求實際之士就遠遠都在所不辭。吸引購樓資金(水)重要的指導原則,就是它們會流向交換代價(樓價及購樓所引致的得失)較小的地區。這亦解釋了為什麼過去兩年,盡管深圳目前有這樣那樣的問題,港人每年在深圳置業都超過10,000個單位,而且成交量有日趨增加之勢。

更何況,交通可以改變一切,目前由中環到羅湖及過關需時約一個半小時,但一旦全面推行聰明卡式身份証或手指模驗証,建好火車特快幹線及深圳地鐵,可能40至45分鐘就過關,不用七十五分鐘就回到深圳居所,怎會有遠的感覺?

深圳樓未來魔力底因

2000年香港家庭收入中位數為每月$17,850,這樣的收入,是連500呎市區樓都買不起的(樓價大概要200萬,借140萬,年息6.1%,分20 年供,月供約為$10,200);買嘉湖山莊,月供減半,約為$5,100,則供得綽綽有餘,但扣除差餉、管理費、水電費等,剩餘不外$11,000,生活應是相當捉襟見肘的。

一旦移居深圳,情況立時兩樣。在深圳市區,買素質較好的500呎樓宇,不外人民幣50萬元左右,假設借35萬,年息5%,分20年供,每月不外供人民幣 2,300元,考慮到深圳一般生活費都較香港便宜很多(例如家傭不外每月人民幣800至1,000元),每月剩下的收入$15,000餘就十分好用,我在上文提及,收入$10,000,在深圳可享受到在港$35,000般的生活素質,香港中下階層是十分實際及勇於追求更美好生活的,尤其在經濟衰退的今天,不用拼搏,就能取得這般好處,他們怎能不趨之若鶩?

深圳吃、喝、玩、樂,衣、食、住、行,樣樣都價廉物美,在香港收入微薄、地位低微的人,在深圳卻可大班一樣地消費,左擁右抱,呼奴喝婢,使他們重拾失去的自尊自信,這亦是深圳樓吸引力日增的重要原因之一。

一旦制約深圳樓威脅的條件全面解除,就是大批大批港人投奔深圳之時。

深圳樓威脅的所需條件

深圳樓要對香港樓構成重大威脅,必須具備下述幾個條件:

  1. 深圳的生活方式與香港接近;

  2. 深圳生活物品的素質接近香港,價格便宜過香港相當多;

  3. 通關時間夠長;

  4. 來往兩地的交通費合理;

  5. 來往深圳居所及香港工作地點兩地所需時間(包括過關)不超過七十五分鐘;

  6. 深圳樓素質與香港接近,樓價較香港便宜得多;

  7. 深圳樓供應量很大。

條件(1)及(2)現時已具備,而且日益完善;目前關閘到晚上十一時半才關閉,對一般人已經夠長,日後進一步延長,甚至24小時通關,是無可抗拒的趨勢,條件(3)不是問題;兩地往來交通費不外每程三、四十元,可算合理,條件(4)亦不是問題;樓宇素質接近,但樓價較香港平三、四倍,條件(6)超額具備;深圳土地多的是,樓盤供應源源不絕,隨時可以供過於求(連香港的計算在內),而這個供應是香港特區政府無從控制的,條件(7)亦充份具備。

深圳樓要嚴重衝擊香港樓目前已萬事俱備,只欠東風──條件(5),即來往深圳居所及香港工作地點所需時間(包括過關)不超過七十五分鐘,而要具備條件(5),只是時間問題,快則四、五年,遲則七、八年。

‑待續-