樓價升幅遠低於看好者預期

四月以來,盡管本港第二季經濟增長保持強勁,錄得6.8%的升幅,盡管股市活躍,恒指高企於15,000點,但由於市場担心高油價、加息及中國與歐美貿易爭拗等不明朗因素,再者,過去兩年樓價升幅不少,買家對之多有抗拒之心,樓市因而始終交投淡靜,期間入市的都是用家,炒家及投資者幾乎絶迹,不但不入貨,還放貨。 經過五個多月的交投淡靜,部份業主開始軟化,有實客時都肯減價,減幅介乎3至5%。

 

      在此情況下,各區樓宇八月份的買賣成交量較六、七月不是原地低位跑,就是進一步減少,成交價亦開始微跌。

 

       一手市場亦好不到那裏,8月份價值2,000萬元以下的一手樓宇買賣合約登記共錄得482宗,是自1996年以來的單月新低,期內沒有任何大型新盤推出,看來發展商都得避開此刻不利的風頭火勢。

 

       我將11個大型屋村(單位在5,000個以上)今年幾個關鍵性月份的買賣合約註冊數字(見附表)作一比較,發覺:

 

1.      在成交宗數方面,8月較今年最活躍的4月固然勁減(平均高達七成),較交投正常的1月亦減幅可觀,平均約23%。

 

2.      在成交總值方面,8月較4月平均劇跌67.3%,較1月平均跌20.6%。

 

3.      在每呎平均成交價方面,8月較4月平均升2.8%,較1月升8.4%

 

四月在買賣成交量方面,是今年迄今最鼎盛的,但此後便江河日下,五至八月每月的平均成交量僅為四月的二、三成,成交總值大抵亦如此。每呎平均成交價四月以來僅升2.8%,幾近於零,充份表明樓價阻力重重,欲升無力。

 

年初時,不少樓市評論員對樓價都很樂觀,認為全年升幅將不少於二成。但從11大屋村的統計數字去看,8月較1月平均升幅不外8.4%,要証明他們的預言正確,樓價必須在未來四個月多升11.6%。這個機會有多大,留待聰明的讀者去判斷。

 

公平地說,不是所有樓盤都滯銷,9月初推出的都會駅就銷得不錯,秘訣在於勇於以低價發售 (由預期的每呎$5,500至$6,500減至正式發售的$4,200至$5,700) 及配備特好的付款辦法。樓市要打破日前的悶局,〝都會駅之役〞可能是一個很好的啟發。

 

 

       

附表

 

 

 

 

 

2005年一、四及八月份11大私人屋村買賣合約註冊數字比較

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

屋村

屋村

成交宗數 (宗)

成交總值 (百萬元)

每呎平均價 (元)

單位

1月

4月

8月

% 變化

1月

4月

8月

% 變化

1月

4月

8月

% 變化

總數

8月較1月

8月較4月

8月較1月

8月較4月

8月較1月

8月較4月

太古城

12,698

82

190

49

-40.2%

-74.2%

324.89

732.90

206.56

-36.4%

-71.8%

4,799

5,002

5,279

10.0%

5.5%

海怡半島

9,812

62

139

38

-38.7%

-72.7%

210.02

479.34

132.31

-37.0%

-72.4%

3,867

4,146

4,208

8.8%

1.5%

康怡花園

6,423

34

85

29

-14.7%

-65.9%

108.36

268.58

94.49

-12.8%

-64.8%

4,321

4,220

4,575

5.9%

8.4%

杏花村

6,504

26

72

38

46.2%

-47.2%

75.44

220.33

118.70

57.3%

-46.1%

4,111

4,421

4,449

8.2%

0.6%

上述港島屋村 

35,437

204

486

154

-24.5%

-68.3%

718.71

1,701.15

552.06

-23.2%

-67.5%

4,275

4,447

4,628

8.3%

4.1%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

美孚新村

13,100

123

266

69

-43.9%

-74.1%

307.08

692.31

184.08

-40.1%

-73.4%

2,880

3,268

3,435

19.3%

5.1%

黃埔花園

10,435

57

110

51

-10.5%

-53.6%

150.86

305.20

159.88

6.0%

-47.6%

3,863

4,218

4,409

14.1%

4.5%

麗港城

8,072

32

110

29

-9.4%

-73.6%

77.94

283.30

76.27

-2.1%

-73.1%

3,148

3,443

3,550

12.8%

3.1%

上述九龍屋村 

31,607

212

486

149

-29.7%

-69.3%

535.88

1,280.81

420.23

-21.6%

-67.2%

3,297

3,643

3,798

15.2%

4.3%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

愉景灣

7,289

59

114

47

-20.3%

-58.8%

201.87

408.04

147.26

-27.1%

-63.9%

3,567

3,461

3,285

-7.9%

-5.1%

沙田第一城

10,642

82

275

76

-7.3%

-72.4%

114.50

393.33

122.17

6.7%

-68.9%

2,948

3,145

3,277

11.2%

4.2%

麗城花園

6,232

26

54

21

-19.2%

-61.1%

47.30

106.99

39.52

-16.4%

-63.1%

2,534

2,581

2,678

5.7%

3.8%

海濱花園

5,636

23

80

22

-4.3%

-72.5%

40.09

131.70

35.14

-12.3%

-73.3%

2,546

2,614

2,438

-4.2%

-6.7%

上述新界屋村

29,799

190

523

166

-12.6%

-68.3%

403.76

1,040.06

344.09

-14.8%

-66.9%

2,899

2,950

2,920

0.7%

-1.0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

所有上述屋村 

96,843

606

1495

469

-22.6%

-68.6%

1,658.35

4,022.02

1,316.38

-20.6%

-67.3%

3,490

3,680

3,782

8.4%

2.8%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

資料來源 土地註冊處登記數據