不要成為一手樓盤出貨的墊腳石

最近二個月,大大小小的一手樓盤都紛紛加入減價戰,動輒都減二、三成,有的甚至減到與同區二手樓價相若。為甚麼發展商要大幅減價,原因很簡單:去年推出的一手樓盤,售價往往高過同區二手樓三、四成,殺雞取卵式的推銷後,無以為繼,一丁點買家也吸引不到,唯有面對現實,訂價老實點去吸引買家;明年開始有六千個居屋單位推出,地鐵沿線二萬多個住宅單位亦陸續解封,發展商明年起將面對愈來愈大的競爭;以前不敢大幅削價促銷,不外怕觸發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮,隨著該等樓盤陸續入伙,發展商的顧慮大減,慌忙急不及待割價出貨;個別上市地產公司在今、明兩年難再透過物業組合增值產生盈利,為使業績不致過於難看,被逼加速推出價錢吸引的新盤。

 

如何能透過減價促銷而不致引發樓價愈賣愈便宜的感覺,這是一門高深學問,發展商迄今不外兩招:早前賣樓不派價單,無憑無據,誰也不容易有根有據地大事報導樓盤如何割價傾銷;樓盤實際大幅割價,甚至派了價單,但在傳媒面前就死不承認減了價。個人認為,上述兩個方法都不高明,特別是第二個,大幅減價又不承認,怎能發揮最佳的促銷效果?怎可顯示大公司的大將風範?

 

最值得思量的是,發展商最怕引發誰感覺樓價愈賣愈便宜?除了買家,還有二手樓的廣大業主!後者如果有這個感覺,自然不會束手待斃,很可能憤而減價反擊,從而大大削弱發展商的減價效應。

 

一手樓盤割價傾銷看來已蔚然成風,一方面會拖低整體樓價,另方面會分薄二手樓的客源,最終逼使二手樓業主減價競爭。去年10月至今年6月,地產發展商企硬於高價,客觀上托市而成為二手樓出貨的墊腳石,現在發展商改弦換轍,主動割價求售,主客易位,二手樓逐漸變成一手樓盤出貨的墊腳石。

 

近期市場成交量大增,部份原因是因為經過過去大半年的靜市,市場累積了一定的購買力,但這些購買力很快就會消耗殆盡,之後,市況就會再度淡靜。中原地產9月成交累積數據顯示,到98日為止,它的住宅樓宇成交宗數較上月同期勁減44%,佣金收入則大減39%,說明9月以後市況可能再度轉淡。

 

我將全港各大屋村二段時期的每月平均成交(見附表)比較一下,發覺最近10個月(0510月至067)的每月成交宗數較之前的10個月(0412月至059)平均減少40.1%,成交總值減少38.2%,但成交價祇跌去3.2%。樓價高企,經過一年有多,價格跌幅竟如此溫和,真令人難以置信。從另一方面去看,樓價仍未經歷應有的調整,面對發展商發動的減價戰,肯定易跌難升。

 

發展商由過去的托市,變成目今的割價傾銷,形勢已經大變。各個小業主應該小心這個轉變,並因應做出部署,千萬別讓自己的二手單位成為發展商出貨的墊腳石,千萬別讓自己的單位愈賣愈平!要記著,有時候,今日的平可以是明日的貴!

 

附表:

各大屋村二段時期的每月平均成交比較

屋村

成交宗數

成交總值(百萬元)

平均成交呎價(元)

04年12月至

05年10月至

+/- %

04年12月至

05年10月至

+/- %

05年9月

06年7月

+/- %

05年9月

06年7月

05年9月

06年7月

杏花村

36

20

-44.4%

113.48

61.02

-46.2%

4575

4,402

-3.8%

海怡半島

64

36

-43.8%

221.8

127.35

-42.6%

4321

4,139

-4.2%

碧瑤灣

9

6

-33.3%

56.29

46.48

-17.4%

5003

4,871

-2.6%

鯉景灣

17

7

-58.5%

54.05

21.08

-61%

5153

4,334

-15.9%

康怡花園

40

24

-40%

128.35

76.27

-40.6%

4556

4,624

1.5%

太古城

82

49

-40.2%

325.34

204.02

-37.7%

5326

5,193

-2.5%

城市花園

11

11

0%

50.95

52.53

3.1%

4915

5,394

9.7%

置富花園

22

17

-22.7%

46.51

38.38

-17.5%

3771

3,666

-2.8%

淘大花園

42

25

-40.5%

51.76

31.26

-39.6%

2822

2,761

-2.2%

美孚新村

131

70

-46.6%

338.27

192.15

-43.2%

3570

3,407

-4.6%

匯景花園

27

15

-44.4%

79.03

45.41

-42.5%

4044

3,874

-4.2%

麗港城

45

31

-31.1%

116.07

84.43

-27.3%

3745

3,585

-4.3%

黃埔花園

60

44

-26.7%

171.92

130.44

-24.1%

4411

4,164

-5.6%

德福花園

26

15

-42.3%

50.42

30.98

-38.6%

3560

3,483

-2.2%

太湖花園

20

10

-50.0%

30.77

16.87

-45.2%

2705

2,736

1.1%

沙田第一城

103

60

-41.7%

152.12

90.24

-40.7%

3208

3,195

-0.4%

屯門市廣場

22

14

-36.4%

21.33

14.57

-31.7%

2141

2,004

-6.4%

上水中心

6

3

-50%

9.03

4.71

-47.8%

2935

3,177

8.2%

嘉湖山莊

139

62

-55.4%

182.02

80.36

-55.8%

1955

1,817

-7.1%

海濱花園

38

18

-52.6%

64.86

30.15

-53.5%

2591

2,439

-5.9%

麗城花園

30

17

-43.3%

60.01

35.43

-41%

2854

2,692

-5.7%

粉嶺中心

12

10

-16.7%

15.68

12.99

-17.2%

2392

2,138

-10.6%

浪翠園

20

6

-70%

39.7

10.69

-73.1%

2934

2,800

-4.6%

新港城

38

29

-23.7%

73.08

54.13

-25.9%

3465

3,285

-5.2%

綠楊新村

23

12

-47.8%

41.4

21.13

-49%

3422

3,474

1.5%

 

 

總平均:

-40.1%

 

總平均:

-38.2%

 

總平均:

-3.2%