樓價易跌難升

88日,美國聯儲局決定不加息,不少人因此認定美息己見頂,香港樓市會從此步入坦途,2006年樓價該有510%的增幅。對於這種樂觀的看法,我很有保留:

 

1.          88日美國聯儲局不加息,不等於下次議息不加,更不等於下次減息。美息未來加減會取決於許多因素,特別是通脹。一切認為美息加息周期告一段落,減息周期又再開始的想法,都是言之過早;

 

2.          我在年初曾說過,地產發展商在今年有二不敢:不敢過多地推出新盤,以免推低樓價;不敢大幅削價促銷,以免引發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮。在這兩難的局面中,發展商採取不同的銷售手法去處理不同狀況的樓盤:已售出相當部份單位但仍未入伙的,發展商以原價或將原價調升百分之三、五將未售出的單位重新包裝推出市場,至於物業能否以此等價錢賣出,非發展商最關心的地方,最要緊是托市堅定早前購樓買家的信心,直至入伙而買家上會為止;已入伙的,基本上大局已定,大幅割價將撻訂及貨尾單位清貨。

 

3.          踏入下半年,不少一手樓盤陸續入伙:現正入伙九龍站的凱旋門 (1,054個單位) 和將軍澳地鐵站的君傲灣 (1,472個單位) ;8月有九龍塘的畢架山峰 (約300個單位) 和沙田火炭的晉名峰 (424個單位) ;9月則有大角咀的一號銀海 (700個單位) 。這些樓盤推出時,訂價都十分偏高,而當時迷迷糊糊入市的買家中,炒家所佔比例極高,往往高達六成以上。炒家不是用家,每每投入少少首期就想博巨利,他們絕少有能力及願意上會,總希望在上會前脫手圖利。當他們發覺所購單位的價格遠遠超出真正的市價,連蝕去15至25%首期亦找不到買家接貨,他們最可能的選擇是撻訂,將包袱留給發展商。較早時入伙的東涌映灣園就是如此,大批買家撻訂而去,發展商最終被逼將該等單位及貨尾大幅劈價三成清貨。上述現正入伙或即將入伙的新樓盤,大規模撻訂潮會否出現?如果出現,肯定會推低整體樓價,大家實宜密切留意。

 

4.          大規模撻訂潮還未出現,先已出現大規模減價潮。過去一個月,發展商紛紛以優惠價或按揭計劃(其實亦是變相減價)推銷貨尾樓或新盤:恒地及香港小輪名下的大角咀港灣豪庭,以首兩年免息免供及送厘印費吸客;新地名下的窩打老道8號,以減價超逾一成半重推,馬灣珀麗灣5A期,以即供呎價約3,900(與二手價相若)推出;長實的調景嶺站上蓋項目城中將於八月底開售,據聞開價將會相當克己;會德豐在深井的碧堤半島第一座,以兩成折讓價促銷;百利保於元朗屏山的彩虹軒,減價1520%

 

過往一手樓盤的售價,動輒高過同區二手價三、四成,現時售價祇高一成至成半甚至與二手樓價相若,可見大部份發展商此刻已調整過往死撐惜售的取態,爭先恐後地減價出貨;

 

5.          過往一年,大部份炒家及投資者都遭受不同程度的創傷,在物業市場上早已絕跡,現時的市場基本上由用家壟斷。缺少炒家及投資者的參與,樓價及成交量勢必疲不能興;

 

6.          隨著樓價的步步高升,物業的租金回報率在過去年餘則節節下挫,中下價樓一般祇有四厘,豪宅則更下降至二、三厘。在實質按揭利率高企於5.25%情況下,這般低的回報率,不能不使買家充滿戒心,亦難以支撐目前偏高的樓價;

 

7.          政府打算向零售業及工商物業開徵銷售稅,儘管祇處於諮詢階段,工商物業的買賣成交量早己應聲而下,大跌35%,具見人心虛怯;

 

8.          我不祇一次指出,最影響未來香港樓價的,不是利率,而是升得過份的樓價本身。此刻的樓價,已遠遠超過一般人的購買力,他們不肯入市,不是不為,而是不能!我膽敢說,目前的樓價若果不顯著下調,縱使減少許息,買賣成交量恐難改善。

 

9.          2006年上半年樓宇買賣合約登記錄得47,917宗,總值約1,632.4億元,較去年同期的73,812宗及2,334億元,分別下跌35.1%及30.1%。在年初,我原本估計今年樓宇買賣將有10萬宗左右,現在看來,這個估計還是太進取,很可能連9萬宗也達不到(下半年樓價較大幅度下調則例外)

 

上述利淡因素,大家要特別注意第2至第4點。當一手新盤割價求售成風,整體樓價必然深受影響,隨之下調,二手樓樓價屆時自然難以獨善其身。鑑於上述諸般因素,未來相當一段時間內,樓價易跌難升!