投資物業,應捨豪宅而就中下價樓
近日我將32個最具代表性的屋苑在2006年11月、2007年6月及2007年11月三段不同時期的每呎平均成交價作一比較,結果如下表。我發覺:
1. 過去一年樓價 (以07年11月與06年11月相比) 升幅,平均不外10.8%;
2. 過去一年樓價升幅超過15%的,有置富花園 (24.9%)、寶翠園 (22.6%)、海怡半島 (20.6%)、麗晶花園 (20.4%)、嘉湖山莊 (20.3%)、愉景灣 (18.6%)、將軍澳廣場 (17.7%) 及太古城 (17.5%);
3. 以07年11月與07年6月比較,五個月樓價升幅超過10%的分別為寶翠園 (14.3%)、海怡半島(12.9%)、海逸豪苑 (11.3%)、淘大花園 (11%)、杏花邨 (10.8%)、太古城 (10.4%) 及藍灣半島 (10%);
4. 全年樓價升幅主要依賴過去5個月的,有杏花邨、藍灣半島、淘大花園及海逸豪園,其中2007年6月及2006年11月樓價比較,錄得減幅的有杏花邨 (-0.2%) 及海逸豪園 (-8%);
5. 九龍及新界的屋苑,全年升幅在10%以下的,數不在少。
屋苑的成交價固然不賴,但與豪宅比較,卻相形見絀:山頂某些新建獨立花園屋甚至排屋,售價動輒每呎四、五萬元,倚巒的花園屋,二手叫價每呎亦高達四、五萬元,施勳道普樂閣幾幢花園屋就快預售,聽說平均呎價超逾六萬元;淺水灣某些入伙好幾年的花園屋,一年前售價每呎不外$23,000,最近成交呎價飇升至36,000餘元,升幅高達57%;西九龍的凱旋門,30樓左右高的556呎望花園單位,年初時不外成交500萬,但最近卻成出780萬,升幅為56%,呎價已達14,000元。映月閣1,650呎望海的高層 (60樓以上)單位,10月中不外成交2,970萬,現已升至3,500萬,呎價高達21,200餘元,不到二個月升幅高達17.8%。朝日閣一個極高層望海,但圖則不大好的1,665呎單位,最近竟以4,300萬成出,呎價更高達$25,826。摩天閣至尊門3,465呎的高層望海單位,9月時售價不外每呎25,000元,現時已升至每呎32,000至33,000元,不到三個月升幅已是28%;同屬西九龍的君臨天下及擎天半島售價及升幅亦同樣驚人,前者第3座1,416呎望海的高層單位,9月時不外成交2,100萬,但現時己升至3,000萬,升幅高達43%,第2座一個2,113呎高層望海單位,連兩個車位,叫價6,400萬,每呎為$30,288,第3座一個2,193呎類似單位,叫價6,000萬,每呎為$27,360。後者1,667呎望海高層單位,年初時成交每呎$9,000左右,現在已升至每呎$15,000,升幅為67%。西九龍於去年至今年初,每月的買賣不外五、六十宗,但最近四個月每月動輒成交過百,十月更超逾330宗,十一月儘管稍降,但仍高達241宗。西九龍樓市的異常活躍和樓價升幅驚人得歸功於炒家和投資者,它們合共佔了買家中的60%至65%,來自國內的買家則佔8至10%。
大家可能覺得我似乎想指出,豪宅價格現在已極其偏高,而屋苑 (代表中下價樓) 的則全都合理,但那不是我的本意。豪宅中亦有價格合理的,而中下價樓亦有極其偏高的,但豪宅價格較多偏高及顯現泡沫,而中下價樓價格較多屬於合理或泡沫成份少,則是客觀事實。
一般而論,此刻買樓作投資,應捨豪宅而就中下價樓。豪宅大都已經升得過份,許多早已超越97時的大泡沫價,這個時候買入,上升空間十分有限 (試想想,買凱旋門至尊門單位,現價為每呎$33,000,要有20%利潤,就得賣差不多每呎$40,000;普樂閣呎價$60,000 (假若是真的),要賺20%,豈不每呎要賣$72,000?容易嗎?),萬一形勢逆轉,下調幅度卻可以十分驚人,賭不過。相反地,中下價迄今升幅有限,價格大都仍然合理,升幅空間較大 (以杏花村及沙田第一城為例,升20%,分別不外每呎賣$5,948及$4,117,不太難吧!),萬一見頂回落,跌不破買入價的機會很大,化算!
我所舉的例子,僅屬市場點滴,希望盡一點啟發綿力,讀者朋友若真箇決定買樓,適宜全面搜集及分析有關物業資料,具體研究,具體處理。
32個大屋邨三段時期平均呎價比較 |
|||||
屋苑 |
每呎平均成交價 ($) |
||||
06年11月 |
07年6月 |
07年11月 |
C與A |
C與B |
|
置富花園 |
3,537 |
4,262 |
4,419 |
24.9% |
3.7% |
杏花村 |
4,483 |
4,474 |
4,957 |
10.6% |
10.8% |
藍灣半島 |
4,147 |
4,289 |
4,718 |
13.8% |
10.0% |
康怡花園 |
4,481 |
4,808 |
4,881 |
8.9% |
1.5% |
海怡半島 |
4,043 |
4,321 |
4,878 |
20.6% |
12.9% |
太古城 |
5,237 |
5,572 |
6,151 |
17.5% |
10.4% |
寶翠園 |
6,844 |
7,339 |
8,391 |
22.6% |
14.3% |
港島區(合共) |
32,773 |
35,064 |
38,395 |
17.2% |
9.5% |
淘大花園 |
2,793 |
2,881 |
3,197 |
14.5% |
11.0% |
麗港城 |
3,423 |
3,588 |
3,836 |
12.1% |
6.9% |
海逸豪園 |
5,933 |
5,457 |
6,065 |
2.2% |
11.2% |
美孚新村 |
3,309 |
3,459 |
3,324 |
0.5% |
-3.9% |
新都城 |
3,097 |
3,237 |
3,358 |
8.4% |
3.7% |
港灣豪庭 |
3,858 |
3,784 |
3,896 |
1.0% |
3.0% |
維景灣畔 |
3,915 |
3,978 |
4,148 |
5.9% |
4.3% |
將軍澳中心 |
3,408 |
3,528 |
3,682 |
8.0% |
4.4% |
麗晶花園 (居屋) |
2,317 |
2,558 |
2,790 |
20.4% |
9.1% |
將軍澳廣場 |
3,132 |
3,569 |
3,686 |
17.7% |
3.3% |
黃埔花園 |
4,276 |
4,396 |
4,835 |
13.1% |
10.0% |
九龍區(合共) |
39,461 |
40,434 |
42,818 |
8.5% |
5.9% |
麗城花園 |
2,726 |
2,626 |
2,796 |
2.6% |
6.5% |
映灣園 |
2,565 |
2,607 |
2,730 |
6.4% |
4.7% |
沙田第一城 |
3,094 |
3,348 |
3,431 |
10.9% |
2.5% |
愉景新城 |
3,255 |
3,363 |
3,549 |
9.0% |
5.5% |
錦繡花園 |
3,596 |
3,676 |
3,569 |
-0.7% |
-2.9% |
翠怡花園 |
2,553 |
2,624 |
2,833 |
11.0% |
8.0% |
嘉湖山莊 |
1,596 |
1,746 |
1,919 |
20.3% |
9.9% |
珀麗灣 |
3,299 |
3,322 |
3,404 |
3.2% |
2.5% |
海濱花園 |
2,464 |
2,515 |
2,603 |
5.6% |
3.5% |
新港城 |
3,290 |
3,295 |
3,460 |
5.2% |
5.0% |
大興花園 |
1,507 |
1,668 |
1,686 |
11.8% |
1.0% |
盈翠半島 |
4,390 |
4,540 |
4,586 |
4.5% |
1.0% |
愉景灣 |
3,559 |
4,171 |
4,221 |
18.6% |
1.2% |
荃灣中心 |
2,070 |
2,150 |
2,286 |
10.5% |
6.4% |
新界區(合共) |
39,963 |
41,651 |
43,074 |
7.8% |
3.4% |
各屋村(合計)
|
112,197 |
117,149 |
124,286 |
10.8% |
6.1% |
資料來源 : 土地註冊處日誌簿 |
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