投資物業,應捨豪宅而就中下價樓

近日我將32個最具代表性的屋苑在200611月、20076月及200711月三段不同時期的每呎平均成交價作一比較,結果如下表。我發覺:

 

1.          過去一年樓價 (0711月與0611月相比) 升幅,平均不外10.8%

 

2.          過去一年樓價升幅超過15%的,有置富花園 (24.9%)、寶翠園 (22.6%)、海怡半島 (20.6%)、麗晶花園 (20.4%)、嘉湖山莊 (20.3%)、愉景灣 (18.6%)、將軍澳廣場 (17.7%) 及太古城 (17.5%)

 

3.          0711月與076月比較,五個月樓價升幅超過10%的分別為寶翠園 (14.3%)、海怡半島(12.9%)、海逸豪苑 (11.3%)、淘大花園 (11%)、杏花邨 (10.8%)、太古城 (10.4%) 及藍灣半島 (10%)

 

4.          全年樓價升幅主要依賴過去5個月的,有杏花邨、藍灣半島、淘大花園及海逸豪園,其中20076月及200611月樓價比較,錄得減幅的有杏花邨 (-0.2%) 及海逸豪園 (-8%)

 

5.          九龍及新界的屋苑,全年升幅在10%以下的,數不在少。

 

屋苑的成交價固然不賴,但與豪宅比較,卻相形見絀:山頂某些新建獨立花園屋甚至排屋,售價動輒每呎四、五萬元,倚巒的花園屋,二手叫價每呎亦高達四、五萬元,施勳道普樂閣幾幢花園屋就快預售,聽說平均呎價超逾六萬元;淺水灣某些入伙好幾年的花園屋,一年前售價每呎不外$23,000,最近成交呎價升至36,000餘元,升幅高達57%;西九龍的凱旋門,30樓左右高的556呎望花園單位,年初時不外成交500萬,但最近卻成出780萬,升幅為56%,呎價已達14,000元。映月閣1,650呎望海的高層 (60樓以上)單位,10月中不外成交2,970萬,現已升至3,500萬,呎價高達21,200餘元,不到二個月升幅高達17.8%。朝日閣一個極高層望海,但圖則不大好的1,665呎單位,最近竟以4,300萬成出,呎價更高達$25,826。摩天閣至尊門3,465呎的高層望海單位,9月時售價不外每呎25,000元,現時已升至每呎32,00033,000元,不到三個月升幅已是28%;同屬西九龍的君臨天下及擎天半島售價及升幅亦同樣驚人,前者第31,416呎望海的高層單位,9月時不外成交2,100萬,但現時己升至3,000萬,升幅高達43%,第2座一個2,113呎高層望海單位,連兩個車位,叫價6,400萬,每呎為$30,288,第3座一個2,193呎類似單位,叫價6,000萬,每呎為$27,360。後者1,667呎望海高層單位,年初時成交每呎$9,000左右,現在已升至每呎$15,000,升幅為67%。西九龍於去年至今年初,每月的買賣不外五、六十宗,但最近四個月每月動輒成交過百,十月更超逾330宗,十一月儘管稍降,但仍高達241宗。西九龍樓市的異常活躍和樓價升幅驚人得歸功於炒家和投資者,它們合共佔了買家中的60%65%,來自國內的買家則佔810%

 

大家可能覺得我似乎想指出,豪宅價格現在已極其偏高,而屋苑 (代表中下價樓) 的則全都合理,但那不是我的本意。豪宅中亦有價格合理的,而中下價樓亦有極其偏高的,但豪宅價格較多偏高及顯現泡沫,而中下價樓價格較多屬於合理或泡沫成份少,則是客觀事實。

 

一般而論,此刻買樓作投資,應捨豪宅而就中下價樓。豪宅大都已經升得過份,許多早已超越97時的大泡沫價,這個時候買入,上升空間十分有限 (試想想,買凱旋門至尊門單位,現價為每呎$33,000,要有20%利潤,就得賣差不多每呎$40,000;普樂閣呎價$60,000 (假若是真的),要賺20%,豈不每呎要賣$72,000?容易嗎?),萬一形勢逆轉,下調幅度卻可以十分驚人,賭不過。相反地,中下價迄今升幅有限,價格大都仍然合理,升幅空間較大 (以杏花村及沙田第一城為例,升20%,分別不外每呎賣$5,948$4,117,不太難吧!),萬一見頂回落,跌不破買入價的機會很大,化算!

 

我所舉的例子,僅屬市場點滴,希望盡一點啟發綿力,讀者朋友若真箇決定買樓,適宜全面搜集及分析有關物業資料,具體研究,具體處理。

 

 

32個大屋邨三段時期平均呎價比較

屋苑

每呎平均成交價 ($)

0611
(A)

076
(B)

0711
©

CA
比較
 
+ / — %

CB
比較 
+/ -%

置富花園

             3,537

              4,262

             4,419

24.9%

3.7%

杏花村

             4,483

              4,474

             4,957

10.6%

10.8%

藍灣半島

             4,147

              4,289

             4,718

13.8%

10.0%

康怡花園

             4,481

              4,808

             4,881

8.9%

1.5%

海怡半島

             4,043

              4,321

             4,878

20.6%

12.9%

太古城

             5,237

              5,572

             6,151

17.5%

10.4%

寶翠園

             6,844

              7,339

             8,391

22.6%

14.3%

港島區(合共)

32,773

35,064

38,395

17.2%

9.5%

淘大花園

             2,793

              2,881

             3,197

14.5%

11.0%

麗港城

             3,423

              3,588

             3,836

12.1%

6.9%

海逸豪園

             5,933

              5,457

             6,065

2.2%

11.2%

美孚新村

             3,309

              3,459

             3,324

0.5%

-3.9%

新都城

             3,097

              3,237

             3,358

8.4%

3.7%

港灣豪庭

             3,858

              3,784

             3,896

1.0%

3.0%

維景灣畔

             3,915

              3,978

             4,148

5.9%

4.3%

將軍澳中心

             3,408

              3,528

             3,682

8.0%

4.4%

麗晶花園

 (居屋)

             2,317

              2,558

             2,790

20.4%

9.1%

將軍澳廣場

             3,132

              3,569

             3,686

17.7%

3.3%

黃埔花園

             4,276

              4,396

             4,835

13.1%

10.0%

九龍區(合共)

39,461

40,434

42,818

8.5%

5.9%

麗城花園

             2,726

              2,626

             2,796

2.6%

6.5%

映灣園

             2,565

              2,607

             2,730

6.4%

4.7%

沙田第一城

             3,094

              3,348

             3,431

10.9%

2.5%

愉景新城

             3,255

              3,363

             3,549

9.0%

5.5%

錦繡花園

             3,596

              3,676

             3,569

-0.7%

-2.9%

翠怡花園

             2,553

              2,624

             2,833

11.0%

8.0%

嘉湖山莊

             1,596

              1,746

             1,919

20.3%

9.9%

珀麗灣

             3,299

              3,322

             3,404

3.2%

2.5%

海濱花園

             2,464

              2,515

             2,603

5.6%

3.5%

新港城

             3,290

              3,295

             3,460

5.2%

5.0%

大興花園

             1,507

              1,668

             1,686

11.8%

1.0%

盈翠半島

             4,390

              4,540

             4,586

4.5%

1.0%

愉景灣

             3,559

              4,171

             4,221

18.6%

1.2%

荃灣中心

             2,070

              2,150

             2,286

10.5%

6.4%

新界區(合共)

39,963

41,651

43,074

7.8%

3.4%

各屋村(合計)

112,197

117,149

124,286

10.8%

6.1%

資料來源 : 土地註冊處日誌簿