今年樓價升幅, 不宜過份樂觀

最近我將今年和去年上半年十大屋邨的買賣成交數據 (見附表) 比較一下,發覺:

 

1.      就登記成交宗數而言,增長率由 -0.8%61.8%10個屋邨平均增幅為29.7% 增幅以香港的屋邨最出色,除海怡半島外,增幅由45.8%至60.1%,平均為44.3%,新界次之,平均30.1%,九龍最弱,平均29%;

 

2.      以登記成交總值論,增長率由15.4%至75.3%,10大屋平均增幅為37.7%。。香港的屋邨在這方面的增幅亦特別可觀,平均為54.9%,九龍次之,平均為36.3%,新界最弱,平均不外30%

 

3.      以每呎平均成交價論,增長率由 -5.6%7.1%,全部屋邨平均升幅為3%。香港4個屋邨在樓價增長的優勢再一次得到証明,平均升幅有5.2% (素來居藍籌屋苑之首的太古城,升幅更獨佔鰲頭,高達7.1%) 九龍的次之,為2.9% 新界的最弱,竟為-1.2%

 

不難看到,10大屋邨今年上半年的整體成交量較一年前勁增三成,但整體樓價卻僅升3%

 

附表所列的數據,雖僅為今年上半年,而且僅是全港眾多屋苑、大廈中的10個屋邨,但觀微知著,一葉知秋,我們還是可以從中窺見未來半年整體樓價大體走勢的

 

今年年初,不少投資銀行地產分析員、測量師行及地產代理大行對今年樓市都十分樂觀,紛紛估計整體樓價大升15%30%,豪宅的升幅更高達三、四成。我則較保守,認為升幅將在10%以內 (詳情見2007119日本專欄之《今年樓市將穩中向好》)

 

誰看市較準確,未到最後一刻,難言勝負,但迄今為止,我的預測似乎較具準繩,贏面較高。樂觀派要反敗為勝,看來要寄望環球、中國或香港經濟在未來半年峰迴路轉。

 

2007年及2006年上半年十大屋買賣成交比較
登 記 成 交 宗 數 登 記 成 交 總 值 (百萬元) 每 呎 平 均 成 交 價 (元)
2006年
1–6月

2007年
1–6月

增長率(%) 2006年
1–6月
2007年
1–6月
增長率(%) 2006年
1–6月
2007年 
1–6月
增長率(%)
香港      
太 古 城 384 560 45.8% 1,604 2,536 58.1% 5,109 5,472 7.1%
海 怡 半 島 280 331 18.2% 910 1,155 26.9% 4,120 4,253 3.2%
康 怡 花 園 198 303 53.0% 585 986 68.5% 4,343 4,590 5.7%
杏 花  148 237 60.1% 417 692 66.2% 4,248 4,457 4.9%
九龍      
美 孚 新  539 621 15.2% 1,455 1,680 15.4% 3,363 3,465 3.0%
黃 埔 花 園 397 394 -0.8% 958 1,123 17.3% 4,173 4,299 3.0%
麗 港 城 229 320 39.7% 579 794 37.2% 3,509 3,462 -1.3%
淘 大 花 園 170 275 61.8% 208.9 366 75.3% 2,621 2,797 6.7%
新界      
嘉 湖 山 莊 467 576 23.3% 562 668 18.8% 1,795 1,694 -5.6%
沙田第一城 425 582 36.9% 608 858 41.2% 3,056 3,153 3.2%
總數/總平均 3,237 4,199 29.7% 7,886 10,857 37.7% - - 3.0%
來源:土地註冊署日誌簿(memorial day book)