今年樓價升幅, 不宜過份樂觀
最近我將今年和去年上半年十大屋邨的買賣成交數據 (見附表) 比較一下,發覺:
1. 就登記成交宗數而言,增長率由 -0.8%至61.8%,10個屋邨平均增幅為29.7%。 增幅以香港的屋邨最出色,除海怡半島外,增幅由45.8%至60.1%,平均為44.3%,新界次之,平均30.1%,九龍最弱,平均29%;
2. 以登記成交總值論,增長率由15.4%至75.3%,10大屋邨平均增幅為37.7%。。香港的屋邨在這方面的增幅亦特別可觀,平均為54.9%,九龍次之,平均為36.3%,新界最弱,平均不外30%;
3. 以每呎平均成交價論,增長率由 -5.6%至7.1%,全部屋邨平均升幅為3%。香港4個屋邨在樓價增長的優勢再一次得到証明,平均升幅有5.2% (素來居藍籌屋苑之首的太古城,升幅更獨佔鰲頭,高達7.1%), 九龍的次之,為2.9%, 新界的最弱,竟為-1.2%。
不難看到,10大屋邨今年上半年的整體成交量較一年前勁增三成,但整體樓價卻僅升3%。
附表所列的數據,雖僅為今年上半年,而且僅是全港眾多屋苑、大廈中的10個屋邨,但觀微知著,一葉知秋,我們還是可以從中窺見未來半年整體樓價大體走勢的。
今年年初,不少投資銀行地產分析員、測量師行及地產代理大行對今年樓市都十分樂觀,紛紛估計整體樓價大升15%至30%,豪宅的升幅更高達三、四成。我則較保守,認為升幅將在10%以內 (詳情見2007年1月19日本專欄之《今年樓市將穩中向好》)
誰看市較準確,未到最後一刻,難言勝負,但迄今為止,我的預測似乎較具準繩,贏面較高。樂觀派要反敗為勝,看來要寄望環球、中國或香港經濟在未來半年峰迴路轉。
2007年及2006年上半年十大屋邨買賣成交比較
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屋邨 | 登 記 成 交 宗 數 | 登 記 成 交 總 值 (百萬元) | 每 呎 平 均 成 交 價 (元) | ||||||
2006年 1–6月 |
2007年 |
增長率(%) | 2006年 1–6月 |
2007年 1–6月 |
增長率(%) | 2006年 1–6月 |
2007年 1–6月 |
增長率(%) | |
香港 | |||||||||
太 古 城 | 384 | 560 | 45.8% | 1,604 | 2,536 | 58.1% | 5,109 | 5,472 | 7.1% |
海 怡 半 島 | 280 | 331 | 18.2% | 910 | 1,155 | 26.9% | 4,120 | 4,253 | 3.2% |
康 怡 花 園 | 198 | 303 | 53.0% | 585 | 986 | 68.5% | 4,343 | 4,590 | 5.7% |
杏 花 邨 | 148 | 237 | 60.1% | 417 | 692 | 66.2% | 4,248 | 4,457 | 4.9% |
九龍 | |||||||||
美 孚 新 邨 | 539 | 621 | 15.2% | 1,455 | 1,680 | 15.4% | 3,363 | 3,465 | 3.0% |
黃 埔 花 園 | 397 | 394 | -0.8% | 958 | 1,123 | 17.3% | 4,173 | 4,299 | 3.0% |
麗 港 城 | 229 | 320 | 39.7% | 579 | 794 | 37.2% | 3,509 | 3,462 | -1.3% |
淘 大 花 園 | 170 | 275 | 61.8% | 208.9 | 366 | 75.3% | 2,621 | 2,797 | 6.7% |
新界 | |||||||||
嘉 湖 山 莊 | 467 | 576 | 23.3% | 562 | 668 | 18.8% | 1,795 | 1,694 | -5.6% |
沙田第一城 | 425 | 582 | 36.9% | 608 | 858 | 41.2% | 3,056 | 3,153 | 3.2% |
總數/總平均 | 3,237 | 4,199 | 29.7% | 7,886 | 10,857 | 37.7% | - | - | 3.0% |
來源:土地註冊署日誌簿(memorial day book) |