豪宅的隱憂

豪宅的租金回報率,每年不外二、三厘。一般而言,1,500萬至3,500萬元的豪宅,回報率大概為2.53%3,500萬至5,000萬的,約為22.5%5,000萬以上的,普遍在2%以下。

 

這樣低的租金回報率,找租客又難 (空置半年等閒事),究竟反映了甚麼問題?答案祇有一個:在租賃市場,豪宅供過於求!

 

人們總說豪宅供應少,絕對數量可能如此,但當需求的數量更少,相對而言,豪宅的供應就不再少,而陷於供過於求。

 

在按揭利率為4.85%的情況下,豪宅投資者每年要倒貼1.852.85%利息給租客。以一個3,000萬元的豪宅為例,倒貼額每年約為五、六十萬元;5,000萬元的,每年要倒貼140150萬元。要是豪宅樓價看俏 (例如未來兩年升幅不下於二、三成) 倒還罷了,否則倒不如投資中小型住宅單位。目前中小型住宅單位的租金回報率每年介乎4.5%6%不等,一般較按揭利率為高。換言之,投資中小型住宅,不但不用津貼租客,還有錢落袋。

 

豪宅在租賃市場供過於求,長期而言,必然導致豪宅在買賣市場上的供過於求,最終令樓價下調,這是豪宅最大的隱憂!

 

產品的供求定律指出,產品的價格愈高,供應就會愈來愈多,需求則愈來愈少,最終出現供過於求。豪宅亦逃不出這個定律。隨著豪宅價格過去三年多的大幅大幅攀升,豪宅在買賣市場亦愈來愈邁向供過於求,豪宅在租賃市場上需求之弱之小,其實是它在現時或未來買賣市場的供過於求的反映。

 

個人認為,香港真正缺少的豪宅,祇是座落尊貴地段 (山頂、南區) 及享有無敵海景的花園屋。這些超級豪宅縱使價格已高,但因為它們的罕有性和獨特性及仍有一定的升值潛力,還有本錢吸引各方富豪購買作為炫耀性消費。其他的所謂豪宅,沒有特別的罕有性和獨特性而呎價動輒萬五至三萬元,是否值得投資,個人有很大的保留。