投資中小型住宅及豪宅,孰優孰劣?

三、四月無論是新盤還是二手樓,都呈現過往年餘難得一見的小陽春,不僅成交量較一、二月份百呎竿頭更進一步,豪宅售價屢破新高,更重要的是,從100萬元以下的居屋、舊樓,以至五、六百萬元的中型住宅單位,成交量均有突破,顯示買家及投資者全面入市。要準確知道三、四月份市場成交資料,還要等待土地註冊署於五、六月發表的住宅樓宇買賣合約登記數字,但作為初步觀察,從中原地產自己在三月的成交數據亦可看出一些端倪,因為它約佔有30%市場份額,可算是市場的縮影。中原地產在三月的住宅樓宇成交宗數,買賣有2,256宗,較二月增加78%,租賃有1,148宗,較二月增加69%,我迄今仍未取得中原地產在四月的住宅樓宇成交量數據,無從評論,但觀乎市場整體表現,當較三月有過之而無不及。

 

今次小陽春由豪宅帶動。作為投資,現時究竟豪宅好,還是中小型住宅?相信許多人會不假思索說,豪宅好!我有小小不同看法:豪宅價格,非常昂貴,大廈單位動輒呎價$15,000以上,極高層海景大單位呎價更高達二萬元以上,山頂及南區的花園洋房,呎價隨時超過二、三萬元,但買入後拿來出租,立時面對二個問題,一則租金回報率很低,不外二、三厘,二則不容易尋找租客,空置半年以上等閒事。西九龍君臨天下一個2,800餘呎極高層望海大單位,04年年底買回來的價錢超過6,700萬元,二年來,祇可每月收租10萬元,全包,年回報率僅1.8%,這種情況,新興豪宅特別普遍。一個三千萬元 (2,000呎左右) 的豪宅,要有三厘回報,月租金至少要八萬元,能付得起這個租金的高級打工仔,年薪非三百萬不可,但這種打工仔皇帝數量十分有限是一個不爭的事實。當你考慮到本地的打工仔皇帝喜歡買樓多過租樓,租客因而往往局限於海外高級行政大員,你就明白為甚麼尋找豪宅租客大不易了。價格這麼昂貴,租金回報率這麼低,雖然供應少,但需求亦小,豪宅這個大笨象價格要再大幅飆升,絕非容易!

 

中小型住宅方面,平均呎價由$2,000$6,000,視地點、新舊、設施、景觀及用料而定,與豪宅比較,價格簡直是小巫見大巫。供應固然多,甚至過多,但需求亦大,儘管未來樓價升幅可能不大 (已經很昂貴的豪宅樓價又何嘗會升幅大呢?) ,但勝在萬一有事,脫手起碼較易,而樓價下調的風險較少。說實在話,小型住宅細細粒容易食,樓價其實較易飆升,以沙田第一城第一至第三期的395呎單位為例,去年12月時,低層的不外120萬左右,但最近普遍已升至130萬,平均升幅約有8.3%;銀禧花園在去年同期,第1623呎向山十餘樓單位不外132萬左右,最近已升至145萬,升幅約為10%

 

更重要的是,中小型住宅出租以本地客為主要對象,本地客相對較多,而出租的中小型住宅供應相對較少,要取得4.5至6%回報率不難,出租亦較易。各方面比較之下,個人認為投資中小型住宅似乎更合算!

 

我觀察近三年的樓市和樓價發展規律,發覺每次旺市旺價往往祇能維持二、三個月,全年的樓價升幅往往就在期間消耗殆盡,其餘時間不是旺市靜價,就是靜市靜價。過去年餘,基本上是靜市靜價,最近四個月,大體上是旺市靜價,如果上述規律不變,接踵而來的,應該是旺市旺價了,業主及買家實宜好好利用這個規律作適當部署。