對未來樓市的估量

在過去一年，我感覺到樓市的危機，不斷向讀者示警，指出美國的經濟困難重重，房地產泡沫的爆破和金融危機的擴散，其嚴重程度和歷時之久恐怕超乎一般人的想像，我不相信美國人能收拾。全球經濟一體化下，香港不能獨善其身，光是美國次按和經濟衰退，就足以令香港樓市進入衰退和蕭條。樓價已於今年二月見頂，而樓市從此由繁榮期轉到衰退及蕭條期，期間樓價跌幅將介乎35%至65%。我建議一切賣家走為上著，早走早著，必要時減少少價套現，然後手持現金，靜待機會賤價收購其他增值潛能高的資產。

 

如果賣家及早認同我的看法及採取相應行動，他們應可逃過今次金融海嘯所觸發的樓價大跌大難，縱使不能賺得更多，亦可虧損得較少。今次看市，不幸言中，我沒有絲毫喜悅，因為我明白，相信我分析的，祇是極小極小一部份賣家，換而言之，逃不掉而損失慘重的賣家，佔了絕大部份，思之不禁黯然。

 

樓市今後何去何從？個人有下述幾點看法：

 

 

1.      今次金融海嘯是全球金融危機，破壞力的深度和廣度，遠超1997年的亞洲金融風暴。影響所及，樓價所受的打擊，就算不超過亞洲金融風暴，亦應不遑多讓；

 

2.      上一個地產衰退及蕭條期歷時6年(1997年至2003年)，再上一個則為期3年(1981至1984)，既然破壞力的深度和廣度更甚，這次的衰退和蕭條就算不超過6年(由今年4月起計)，亦不會少於3年；

 

3.      樓價會大幅下調﹕上一個下跌浪(1997年至2003年)，樓價跌去65%，再上一個下跌浪(1981年至1984年)，樓價跌去45%，我看今次整體樓價很有機會跌掉50%或以上(以今年初見頂的樓價為準)。過往數年，豪宅價格升得異常離譜，早就超越97年的泡沫價，升得高自會跌得重，豪宅的跌幅將高於中下價樓，平均跌幅恐怕不少於60%，山頂花園屋如倚巒，九龍站豪宅如凱旋門和君臨天下，或類似炒作過份的豪宅，跌幅又高於一般豪宅；

 

4.      不少人認為一手樓供應短缺，發展商重價不重量，一手樓樓價跌不下去。我不敢苟同這種看法，不說別的，光看較早時長實以25%至30%折讓價將廣播道及干德道兩個建築中項目售與美國老人基金會及近期發展商以貼近同區二手樓樓價開售，你就明白是甚麼一回事了。地產發展商不是鐵板一塊，他們許多時候亦會重量不重價，當他們不管出於甚麼原因而爭先出貨時，那鋪大手筆減價的狠勁和豪氣，是二手小業主們望塵莫及的；

 

5.      受到金融海嘯的影響，豪宅買家入市的能力和意欲大幅減低，過去大力購買豪宅的海外基金、跨國金融企業高層和國內富豪將見少賣少；中小型住宅的買賣亦好不到那裏，成交量將長時間維持於偏低水平；

 

6.      銀行最近紛紛收緊信貸，不肯承接成交價2,000萬元以上的按揭。大部份銀行大幅降低每月按揭總貸款額上限，更將每宗借出額上限規定為350萬元，這意味著成交價500萬元以上的物業，現時甚難借足七成。銀行這種保守取態，將進一步打擊原已疲弱不堪的樓宇買賣；

 

7.      樓價大幅下滑，對經濟前景的悲觀，加上銀行信貸的收縮，較早時候高價買入一手樓盤而無法脫手的買家，相當一部份會選擇撻訂了事。這種撻訂潮無可避免會加劇樓市的動盪；

 

8.      現時的租金回報率不是一成不變的，隨著經濟轉差，租金不可能擺脫地心吸引力，必然同樓價一樣，日趨下降。現時的高回報率，日後不大可能維持，持貨者對此必需有足夠心理準備。

 

沒來得切將手中物業出售的賣家該怎辦？那得看你怎樣評估未來市道，若果你同意現時樓價的未來跌幅在30%或以上，你應當立刻減價促銷，較市價平10至15%售出，仍不失為明智之舉。縱有租金收入，樓價的不斷萎縮仍是實實在在的虧損，死守祇顯示你不肯面對虧損。若果你有資金壓力，更應趁早行動，否則，將來在更低市價下被銀行或債權人逼倉強制出售，形勢就更不妙。