有待商榷的投資策略

市況不佳,但又似乎好淡爭持,不能一面倒看淡或看好。該何去何從,買賣雙方都各有一本難唸的經,賣方卻肯定更難唸。針對這種頭痛處境,市場上出現種種投資策略,但大都很有商榷餘地,且就其中一些較有代表性的策略,提出個人的不同看法,與大家分享:

 

1. 「成交大幅減少,不代表實際需求減少,祇是購買力被短暫凍結,這些購買力不斷囤積,待釋放出來之時,威力將會倍增」

 

如果樓市仍處於循環中的繁榮期,祇是出現大漲小回中的小回,上述的看法大抵沒錯。但如果樓市在大方向轉勢,已經從繁榮期轉入衰退期,則上述看法就大錯特錯。在衰退期及隨後的蕭條期中,需求及購買力是不斷地萎縮的,它們要在復甦期中才會逐步增加、囤積和釋放,這可能是二、三年後才發生的事。

 

2. 「如果此刻放盤乏人問津而又不急需求售及不肯減價促銷,業主可選擇轉售為租,以租金補貼供樓開支,待樓市復甦後才善價而沽」

 

提出這個看法可謂說得輕鬆,但完全沒考慮後果。以上一個循環為例,衰退期及蕭條期前後歷時六年(199710月至20038),樓價平均跌去65%,之後進入另一個循環的復甦和繁榮期,眼看就快或已進入衰退期了,由1997年迄今,差不多十年了,中下價樓的價格,仍祇是97年高峰期的7080%。今次的衰退和蕭條,未必歷史一成不變地重演,但所涉及的資金減值和資金長久被困,卻會始終如一。

 

3. 「如果業主手上的資金並沒有更好出路,持有物業便不需要急於套現,可考慮將單位繼續放租」

 

在樓市循環衰退和蕭條期中持有物業,樓價跌多少,你就損失多少,代價不菲。相反地,售出物業,手持現金,日後賤價收購其他增值潛能遠高於物業的投資工具,機會多不勝數。手上的現金,為避開投資市場上的高風急浪,暫時可能沒出路,中長線的出路卻多,而且條條是錦繡大道。Cash is king

 

4. 「由於一手供應短缺,發展商重價不重量,一手樓價跌不下去,影響所及,二手樓價未來跌幅亦相當有限。」

 

我說過,縱使一手樓的絕對供應量不多,但在衰退和蕭條期,它的需求量會大減,使它的供應量相對過多。供求而非成本決定樓價,精於計算的發展商,當他們需要資金或看淡樓價前景,怎會重價不重量?!明乎此,我們就不難了解,一手樓價是可以跌下去的,而且可以跌得很重,二手樓樓價不可以之為護身符。縱使有部份發展商或二手樓業主財雄勢大,有實力守,但不等於其他同樣財雄勢大的發展商和業主願意守,更不等於不那麼財雄勢大的發展商和業主敢守能守。再者,令人百思不得其解的是,為甚麼二手樓樓價要取決於一手的?一手和二手畢竟是兩個截然不同的市場,各有不同的供求,一手不跌不等於二手同樣不跌,更何況一手亦會跌!比較合理的說法是,一手樓樓價對二手樓有同方向但不同程度的影響。

 

5. 「隨著奧運圓滿結束,短期內本港加息機會大減,股市波幅收窄,買賣氣氛有所改善,新盤正密鑼緊鼓登場。一手市場對二手市場有正面刺激作用,當一手市場全面啟動,便有很大機會帶動二手的成交恢復活躍,最終使樓價重納上升軌」

 

隨著美國政府最近接收「兩房」和在美國位列第四的投資銀行雷曼兄弟公司宣佈破產保護,金融危機沒完沒了,近期股市波幅不是收窄,而是擴大,而且波動越來越頻密。在此形勢下,一手樓要賣得好,取決於訂價,過高可能慘淡收場,過低可能引致看淡未來樓價的疑慮。推出新樓盤如果不懂得審時度勢,仍然依靠包裝和宣傳去催谷天價物業,恐怕到時是進一步摧殘二手成交,而非恢復其活躍。至於樓價重納上升軌,那是頗為遙遠的願景,個人認為起碼要期諸18個月後。

 

6. 「利好因素依然存在:租金長期徘徊於高水平,回報極其吸引;息口低,供樓負擔輕,有利買家;香港地少人多,在供不應求的情況下,樓價跌幅有限」

 

利淡因素亦依然存在,而且不斷惡化和擴散。光是美國樓價大跌和次按問題,就使美歐日陷入經濟衰退,而且將之擴散到新興市場。在經濟步入衰退後,一切原本利好的因素會逐漸減弱甚至消失:租金會趨跌,高回報將此情難再;低息並不注定是天長地久的,為壓抑通脹,加息是各國央行不會排除的手段,連番加息自會改變供樓負擔比率。不用說七、八厘,就說2年多前的五厘七按息,負擔輕嗎?買樓收租的,如加上回報率大減,此消彼長,是否更要命?地少人多和供不應求,並不是任何時候都準的金科玉律,就說供求,在衰退和蕭條期,物業很易變成供過於求。「跌幅有限」,何謂「有限」?個人理解是15%以下,真想請教有此看法的朋友,他們怎樣去解釋上一個跌市,期間樓價平均跌去65%,這個幅度還算「有限」嗎?有上次先例,憑甚麼肯定今次會「有限」?

 

7. 「買家裹足不前是受外圍不利因素所影響,是心理多於實際,這些買家早晚會返回市場」

 

擁有現金而又不甘心接受銀行刻薄的存款利息的投資者,往往不是將資金放到物業、股票、外幣、基金、黃金,就是放在債券和其他投資工具。過去一年,受到外圍不利因素所影響,絕大部份投資者的投資都遭受不同程度的損失,並因此喪失相當部份財富。說他們所受的影響,是心理多於實際,並不正確。這些投資者會否返回物業市場,得看他們還剩下多少資金及他們對物業前景的看法,剩下的資金愈多及對物業前景愈樂觀,則返回物業市場的機會愈大,反之,則機會愈小。

 

上述各種策略基本上強調利好因素,一方面勸籲或暗示賣家企硬叫價,另方面勸籲或暗示買家趁早入市,萬一日後樓市真箇是處於衰退和蕭條期,而買家則堅不入市,聽信他們建議的賣家恐怕劫數難逃!