樓市已經確定轉角,請自求多福(1)

樓市現在基本上可以確定已經轉角。 

究竟今次樓市轉角是甚麼時候出現?根據中原城市領先指數,它是在今年6月初出現的,那時是100.72點。自此以後,點數基本上是一浪低於一浪地出現。如果我們檢視一些藍籌屋苑,太古城、康怡花園、海怡半島、杏花邨、黃埔花園及沙田第一城的樓價高點分別在今年5月(平均呎價$10,421)、5月(平均呎價$8,144)、6月(平均呎價$8,230)、7月(平均呎價$8,249)、5月(平均呎價$8,067)及6月(平均呎價$6,007)出現,與中原城市領先指數所顯示的拐點基本上相同。 

為甚麼樓市會轉角?有甚麼原因令我那樣確定樓市已經轉角,而不是一個上升浪中的較大調整? 

  1. 2008年金融海嘯爆發後,各國央行紛紛採取大印銀紙的量貸寬鬆貨幣政策救市。這種政策治標不治本,對實體經濟幫助不大,而且有許多嚴重的後遺症。二、三年下來,美國經濟復甦似有若無,十分緩慢,失業率居高不下(總在9%以上);歐債危機惡化,大有機會陷環球經濟於衰退;內地收緊銀根以打遏樓市泡沫和通脹,經濟放緩;隨著外圍經濟惡化,香港經濟開始轉弱,出口轉口貿易顯著放緩,公司裁員的現象已陸續出現。曾特首11月9日在美國發表「技術性衰退」論,預料今年本港經濟增長由去年的7%下跌至5%,2012年更有機會下跌至2%。在這情況下,股市首先大跌,房地產價格亦開始下跌; 

  2. 歐盟國基會總幹事拉加德已經提出警告,全球經濟將會面臨失落十年的風險。德國總理默克爾更明言解決歐債危機需時至少十年。香港屬開放型經濟,無可避免受外圍經濟興衰影響,那就意味香港很有可能長期(十年左右)面對經濟衰退的風險,而房地產價格已開始的下調,亦因此不免長期延續; 

— 待續 —