小陽春後繼乏力
3月20日以後,樓市小陽春的效應逐漸消失,近日更江河日下。以附表的五個屋苑為例,4月1日至22日的成交宗數較上月同期,減幅由35.3%至52.6%,平均減幅為40.7%;成交呎價較上月同期依然見升,升幅由0.5%至4.9%,平均升幅為2.3%。
成交量不斷萎縮,走回今年1月或之前的老路,成交價仍然上升,不少屋苑的單位成交價創出去年的新高,甚至97年的新高,但升幅較二、三月已見收窄。缺乏成交量支持的樓價上升,祇是一種乾升,弄得不巧,很快就會打回原形,同樣走回今年1月或之前的老路,樓價再次下調。
五個屋苑雖然不足稱全面,但一葉知秋,可視為全局的縮影。
我在2月28日的《從小陽春說起》一文中說︰
「小陽春是上升市的前奏,還是下跌市中的反彈?要解答這個問題,首先要弄清楚在利淡利好因素中,何者為主導。個人認為,利淡因素為主導,利好因素遠遠不足以抵消利淡因素,小陽春恐怕是後者居多。
今次的小陽春不外是累積了半年以上的購買力的釋放,是對近期利好因素比較樂觀的一批買家的亢奮。這種購買力和亢奮是不會持久的,很可能二、三個月後就會絢爛歸於平淡。」
這種看法似乎不幸而言中。嚴格的說,價量齊飛才可稱為小陽春,現實中的小陽春持續不足二個月,較我預期中的二、三個月還要短。我此刻的看法,是耶非耶不必爭論,大家暫且多觀察一段時間。
附表
4月1至22日與上月同期比較
屋苑 |
成交宗數 |
成交呎價( $ ) |
||||
4月 |
3月 |
+/- % |
4月 |
3月 |
+/- % |
|
太古城 |
28 |
46 |
-39.1 |
10,800 |
10,300 |
4.9 |
康怡花園 |
14 |
23 |
-39.1 |
8,239 |
8,200 |
0.5 |
杏花村 |
22 |
34 |
-35.3 |
8,279 |
8,090 |
2.3 |
沙田第一城 |
37 |
59 |
-37.3 |
6,270 |
6,238 |
0.5 |
銀禧花園 |
9 |
19 |
-52.6 |
5,102 |
4,934 |
3.4 |
資料來源︰中原地產分行數據