辣處未算辣,物業失投資價值(2)

內地人買樓成本奇高!

 

我們且算算內地人在辣招下購買一間3,000萬元豪宅要拿出多少錢:

 

    萬元
樓價  
3,000.0
BSD  
450.0
買樓印花稅(4.25%)  
127.5
雜費(律師費、經紀佣合共約1%)
30.0
  總共
3,607.5
按揭額(30%)  
900.0
  自己掏出
2,707.5


結論:個人要拿出樓價90.25%,方可一嚐業主

 

內地人賣樓代價更奇高!

 

假如上述內地人在購入後的半年內賣出,他前後要付出:

 

  萬元
SSD(20%)
600.0
經紀佣金(賣出)約
30.0
罰息(按揭額1%)
9.0
早前已付的費用(BSD、買樓印花稅、雜費)
607.5
 
共 1,246.5

 

1,246.5萬元是買入價的41.6%,這意味他要待樓價上升41.6%才可打和離場。

   

假如購入後的半年至年內賣出,他前後要付出:

 

  萬元
SSD(15%)
450.0
其他費用(與半年內賣出相同)
646.5
 
共 1096.5

 

 1,096.5萬元是買入價的36.6%,這意味他要待樓價上升36.6%才可打和離場。

 

假如購入後的一年至三年內賣出,他前後要付出:

 

  萬元
SSD(10%)
300.0
其他費用(與半年內賣出相同)
646.5
 
共 946.5

946.5萬元是買入價的31.6%,他要待樓價上升31.6%才可打和離場。

 

縱使他在三年以後賣出,不用再付任何SSD,他仍要付出其他費用646.5萬元,此數為買入價的21.6%。那就是說,他要待樓價上升21.6%才可打和離場。

 

三年以後是怎樣的一個世界,屆時美國仍在推行量化寬鬆政策嗎?歐美日經濟復甦了點還是陷入更災難性的衰退?中國經濟有所改善還是深度放緩,甚至陷入輕度衰退?本港經濟在外圍影響下,又是一番怎樣的局面?環球到時是否已踏入加息週期?香港的地產泡沫是否已終極爆?種種可能的演變和風險實在太繁多、複雜了,最終結果會怎樣,恐怕誰都說不。期望香港樓價三年後上升21.6%或以上,要打上一個大大的問號;期望樓價會在未來半年升41.6%以上,半年至一年升36.6%及一年至三年升31.6%,如果不是天方夜譚,那麼問號一定是更大更大,大到難以置信。

 

於上述各種情況,你認為內地人仍會在未來一、兩年大舉入市嗎?看來機會接近零!內地人出手豪綽,但並不蠢,出了BSD、加強版SSD及進一步收緊按揭成數後,在港買樓(特別情況例外)這樣的蠢事他們不會做,資金可以投放在其他國家、地方的物業或資產的選擇多的是,何必趕這一灘渾水!?

 

寓禁於徵,在逼使內地人停止購買香港樓一事上,新辣招可說是狠辣到位,遠勝港人港地。港人港地外在一個一個新盤上將內地買家排除於外,哪及新辣招那樣全面徹底!

 

- 待續 -