對市場近期一些說法和現象的看法(2)

政府增加房屋土地供應,效果漸顯

差餉物業估價署最近公布《香港物業報告2013》,初步統計數字顯示,去年私宅落成量約10,149伙,較原預測減少14.6%,較2011年則增7.4%;署方預計,今年落成量將增至13,551伙,明年再增至15,820伙,較去年的落成量增約55.9%,創8年新高。

住宅落成量陸續回升,主要受到政府近年推地轉趨積極,以及多個近年完成補地價的住宅項目陸續發展所帶動。政府近年陸續增加房屋土地供應,效果逐漸顯現。

業界人士認為,短期內落成量仍未足夠。這些業界人士說得有道理。從1980年至1989年十年,私人一手住宅年均供應量為29,500多個;從1990年至1999年十年,年均供應量也達到26,900餘個;而從2000年至2010年,每年平均一手私人住宅吸納量為18,500個單位 (一時沒找到一手住宅年均供應量,請諒!)。都較今明兩年多許多。

另一個因素我們要考慮的是,過去數年中港愈來愈融合,中國富豪愈來愈多,他們之中喜歡來港購買物業作為自住居所或投資的,蔚然成風。這股對香港物業的龐大需求,是過去所沒有的。這股強大需求靠去年10月的雙辣招及今年2月的加辣招暫時遏制著,一旦解禁,它會很快回朝。

綜合計算,個人認為未來十年每年平均最低限度需提供可興建35,000個私人住宅單位的土地。明年的15,820伙,不但短期供應不足,如果未來供應僅維持這個額度,中長線則更不足,但陸續有增無減的趨勢,畢竟值得鼓掌。

預期樓價下跌市民比例大幅上升

政府連番出招,銀行調升按息,令樓市陰霾籠罩,市民對後市看法也開始轉變。中大香港亞太研究所上週以電話調查方式訪問753位18 歲或以上的市民,調查市民對現在香港住宅樓價的看法。調查中約95%受訪者認為目前樓價過高,比例較去年8月增加4.3 個百分點;市民看淡後市的比例則有所增加,更超過預期樓價將上升的比例;約26.7%受訪者相信,未來一年住宅樓價將下跌,較上一次調查上升16.1個百分點;估計樓價上升的比例則下跌9.8個百分點,至19.9%。

調查顯示,認為住宅樓價下跌的受訪者中,約35.5%估計樓價跌幅介乎10%至20%,33.3%則預計跌幅介乎5%至10%之間。

政府近半年推出的多項遏抑樓市措施看來已有一定效力,部分市民開始改變樓價祇升不跌的看法。

據物業代理統計,三月迄今,十大屋苑成交量較二月按比例大跌六成有多,但整體價格依然未出現顯著跌幅。看好樓價者請且慢歡喜,既然「樓價祇升不跌」的主流預期已轉變為「樓價祇跌不升」的主流預期及需求持續受壓,客觀上物業將供過於求,「量跌價未跌」的現象相信難以持久,量變最終導至質變,價格早晚會顯著下調。

 

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