對市場近期一些說法和現象的看法(3)

工商舖物業減價撻訂潮爆發機會大

2008年至今年2月22日為止政府所採取的遏抑樓市措施都沒有波及工商舖物業,許多炒家及投資者,因此視之為避風港,在梁振英政府去年10月26日推出雙辣招後,他們紛紛將資金重注轉投到工商舖物業,滿以為得計,誰知相隔僅4個月政府就以加辣招向他們動手。由於過去三、四個月所簽立的買賣合約在未來兩、三個月將陸續到期「上會」(簽契,完成交易),加辣招出其不意,頓時令這些炒家、投資者陷於困境:預期工商舖物業價格下跌;準買家怯於加辣招,不敢承接,轉賣較前大為困難;按揭成數大減,預算大失,籌措困難。該等炒家、投資者若是內地客﹐所遭遇的困境不免更大。加辣招對整個行業市道打擊較住宅大,3月的成交量較2月同期大跌超逾70%,目前願意減價10%或以上的賣家開始增多,預料未來兩、三個月較大幅度減價求售的個案將陸續增加,部份甚至撻訂。

地產發展商劈價促銷及分拆物業

二手交投在加辣招後本已淡靜,再加上銀行調高按息,市況更是雪上加霜,不少業主為求盡快甩貨,減價盤源湧現;發展商紛紛減價「散貨」,長實的一號‧西九龍剛於3月初「劈價」逾11%推售貨尾,4月17日 「加碼」送50萬元傢俬套餐或車位折扣催谷剩下的14伙貨尾,變相再減價約5%,個別單位累積減幅接近20%;部分一手盤則增優惠搶客,如贈送厘印費,有發展商更調高獎金(最高為樓價的6%),催谷代理銷售樓盤。送傢俬、厘印費及車位折扣等一切優惠,以及餽贈與地產代理巨額?金,其實都是變相減價。發展商正不惜用種種減價方式吸引買家接貨。

本港多家上市著名發展商,包括新世界、合和及鷹君,不約而同計劃分拆旗下酒店、寫字樓和其他物業獨立上市,集資8 億至10億美元不等,未來數月將陸續招股。

發展商較散戶小業主擁有遠遠更多更精確的資訊,更好的判斷力,現在這麼多大小發展商不約而同一致劈價散貨及分拆旗下物業,與一般的散戶小業主做法截然不同。做法不同代表看法不同,發展商此刻對樓市怎看,小業主們可要好好想一下。 

怎樣解釋發展商近期爭先恐後劈價促銷及分拆物業?唯一合理的解釋,就是他們確認2003年以來的上升浪已經或即將終結,要趁樓價仍未大跌(跌幅至少30%以上)前散貨,更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力,爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結,樓價祇是在未來6至12個月調低10至15%,隨即會再度上升,以他們過往惜貨如金的習性及持貨能力(說擁資自重的能力亦無不可)之強,他們一定囤貨居奇,等待樓價再創新高時出售。

 

 

樓價利好利淡因素此消彼長

近年土地供應逐漸增加,新舊辣招匯聚起來威力漸顯,已強到足以阻遏需求,兩者合力已令過去的求過於供轉變為供過於求;新舊辣招成功地將熱錢拒於投資物業大門之外,熱錢推動資產飆升之力大減;美元近期走強,而隨著國內房地產市場反彈及消費動力加強,美國復蘇步伐漸穩,退市的鼓聲,隱約可聞;以上因素加上香港銀行開始自主地加按息,香港的低息環境已經逐漸出現變化。

 

-待續-