中小型私宅一枝獨秀
近日將2013年及2014年的頭11個月成交數據整理一下,成表一。發覺幾點有趣的啟發。
在成交宗數方面,除了450萬元或以下的成交價距間外(錄得負0.3%增長),2014年首11個月在其他成交價距間都較2013年同期大幅增長,由55.1%至92.9%不等,整體增幅為25.5%,顯示今年買賣較去年大為活躍;在成交金額方面,2014年首11個月同樣除了450萬元或以下的成交價距間外(僅錄得3.5%增幅),在其他成交價距間都較2013年同期大幅增長,由46.6%至99%不等,整體增幅為46.6%,較成交宗數的增幅更強勁,這是拜價量齊飛所賜;平均成交呎價方面,除了1,000萬元或以上的成交價距間外(微跌0.02%,基本上橫行),其他各距間都錄得升幅,由1%至6.1%不等,其中450萬或以下的小型單位,呎價升幅為最高(6.1%),遠較其他成交價距間的負0.02%至1.7%為高,顯示小型單位的樓價升幅一枝獨秀、鶴立雞群。這解釋了為甚麼今年各區大小屋苑的小型單位成交價屢創新高。與之相反,700萬或以上至1,000萬以下的中型單位及1,000萬或以上的大型單位或豪宅,不但成交量小,成交呎價升幅亦特別差勁,分別僅是1.4%及負0.02%,表現大不如前。
從表二可以看到,2013年首11個月的各個成交價距間中,450萬或以下的成交宗數佔63.1%;600萬或以下的,佔77.4%;700萬以下的佔83.2%。2014年同期,450萬或以下的成交宗數佔50.1%;600萬或以下的,佔67.9%;700萬以下的佔76.7%。
為甚麼過去2年450萬或以下、600萬或以下及700萬以下的中小型單位成交量特別大而價格升幅特別凌厲?部份理由可從目前的按揭成數(請參看表三)中得到解釋:成交價愈小,則按揭成數愈高,這特別吸引首次置業而經濟能力不高的買家。
部份理由則可從目前辣招下買賣印花稅的制度中得到解釋。買家如果是香港永久居民,首次置業,他/她仍可沿用舊制而豁免雙倍印花稅,亦即$2,000,000至$2,351,760的成交樓價,首$2,000,000僅徵收$100,餘額徵收10%;$2,351,761至$3,000,000,徵收總額1.5%;$3,000,000至$3,290,320,首$3,000,000徵收$45,000,餘額徵收10%,其餘收法請參詳舊制。
不獲豁免的,祇能跟隨新制:$2,000,000以內,徵收1.5%;$2,000,001至$2,176,470,首$2,000,000徵收$30,000,超出的徵20%;$2,176,471至$3,000,000,徵3%;$3,000,001至$3,290,330,首$3,000,000徵$90,000,餘額徵20%;$3,290,331至$4,000,000,徵4.5%;其他徵法,請參詳新制。
新舊之差異,是天壤雲泥。財力僅能負擔小型單位的首次置業者,眼見可獲以上按揭成數和印花稅的優惠,及在迷信樓價祇升不跌的情況下,怎不視之為天賜福份而趨之若鶩?
表一
私人住宅單位(一、二手)成交數據
成交價 (百萬元)
|
成交宗數
|
成交金額 (億元)
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平均成交呎價* (元)
|
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2013年首11個月
|
2014年首11個月
|
+/-%
|
2013年 首11個 月
|
2014年 首11個 月
|
+/-%
|
2013年首11個月
|
2014年首11個月
|
+/-%
|
||
4.5或以下 |
30,310 |
30,211 |
-0.3 |
905.47 |
936.95 |
3.5 |
7,482 |
7,936 |
6.1 |
|
4.5以上-- 6.0 |
6,874 |
10,701 |
55.7 |
355.25 |
554.84 |
56.2 |
10,009 |
10,105 |
1.0 |
|
6.0以上-- 7.0以下 |
2,757 |
5,318 |
92.9 |
177.31 |
342.9 |
93.4 |
10,826 |
11,015 |
1.7 |
|
7.0或以上 -- 10.0以下 |
3,550 |
7,019 |
97.7 |
290 |
577.06 |
99.0 |
11,821 |
11,986 |
1.4 |
|
10.0或以上 |
4,528 |
7,024 |
55.1 |
974.94 |
1,549.36 |
58.9 |
20,031 |
20,027 |
0.0 |
|
總數 |
48,019 |
60,273 |
25.5 |
2,702.97 |
3,961.11 |
46.6 |
9,372 |
9,798 |
4.6 |
|
*以實用呎價計算 |
||||||||||
**資料來源:土地註冊署 |
表二
私人住宅兩段時期成交量佔有率比較
成交價(百萬元)
|
2013年首11個月
|
2014年首11個月
|
||
成交宗數
|
佔有率(%)
|
成交宗數
|
佔有率(%)
|
|
4.5或以下 |
30,310 |
63.1 |
30,211 |
50.1 |
4.5以上-- 6.0 |
6,874 |
14.3 |
10,701 |
17.8 |
6.0以上-- 7.0以下 |
2,757 |
5.8 |
5,318 |
8.8 |
7.0或以上-- 10.0以下 |
3,550 |
7.4 |
7,019 |
11.6 |
10.0或以上 |
4,528 |
9.4 |
7,024 |
11.7 |
總數 |
48,019 |
100.0 |
60,273 |
100.0 |
表三
金管局規範的最高按揭成數
物業價格
|
最高按揭成數
|
400萬元或以下 |
90%(貸款上限為360萬元) |
400萬元以上至450萬元以下 |
80–90%(貸款上限為360萬元) |
450萬元或以上至600萬元 |
80%(貸款上限為480萬元) |
600萬元以上至700萬元以下 |
70%(貸款上限為420萬元) |
700萬元或以上至1,000萬元以下 |
60%(貸款上限為500萬元) |
1,000萬元或以上 |
50% |