樓市大有起色，風險亦增

今年樓市大有起色

根據土地註冊處資料（見下表），今年首10個月的一、二手私人住宅註冊合共49,284宗，成交金額合共3,424.5億元，比較去年全年的46,159宗及3,017.6億元還要高；以每月平均計，今年的成交宗數和成交金額分別大升28.1%及36.2%。不言而喻，今年樓市較去年大有起色。

業主由悲觀轉樂觀

花旗銀行在去年12月，以及今年3月、6月及9月，就置業意向訪問2,036名21至60歲市民，當中57%受訪者沒有物業，同時祇有14%有足夠能力置業。調查結果顯示，今年9月有53%受訪者認為，未來兩年本港樓價會上升，比率較今年3月的29%及6月份的39%為高。盡管有三分之二受訪者認為，現時並非置業良機，但因憂慮樓價會進一步上揚，「上車」會更困難，因此依然會選擇現時入市。值得注意的是，經絡按揭轉介於今年1月份曾進行相同性質的調查，當時有51%受訪者預期樓價走勢平穩，而預期樓價會下跌的受訪者則佔39%，祇有餘下的1成人認為樓價向上，對樓市取態較為悲觀，與花旗銀行最新調查的樂觀情緒完全相反。

低估樓價下調風險

過去一年，在香港政府辣招盡出及多次「加息」將臨的威脅下，香港的樓價卻未有受到任何衝擊，以中原城市領先指數計算，香港的樓價雖在年初出現過下調（從最高位計下跌了4%），但直至今年8月，樓價仍較去年初的高位高1%。

在眾多不明朗因素下，樓價仍然屹立不倒，其中一個重要原因，是買家（包括投資者）低估了樓市的下行風險。他們愈來愈輕視樓市下跌的可能性和幅度，認為樓市下跌的風險很低，因為經過政府多次推出辣招之後，市場上沒有實力的炒家和買家已被趕走，所以即使加息、經濟轉壞等等不明朗因素真的出現，現有的投資者和用家買家都不會恐慌性拋售他們的物業，令樓價出現大跌。

我十分同意現今的投資者和買家很有實力，因為在金管局的規條之下，按揭比率大多祇有五至七成，樓價要跌很多才會變成負資產。不過，不怕跌不等於可以接受跌，更不等於不會拋貨走人！許多投資者和買家持貨和入市是建基於迷信樓價祇升不跌的意念下的，針未插到肉時不知痛，有朝一日當多個利淡因素起作用而大大衝擊他們原有的信心，預期由「樓價祇升不跌」變成「樓價不牢可破」，他們大有機會爭先恐後沽貨離場，屆時不排除樓價跌幅出人意表地高。