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潘多拉魔盒打開了,請好好掌握機會

(原文發表於20071113)

 

200710月,太古城買賣成交了176宗,較9月勁增85.3%;每呎平均成交價為$6,312,升4.3%。康怡花園成交75宗,較上月大增53.1%;每呎平均成交價為$5,045,微跌0.6%

 

兩屋邨的買賣空前活躍,十月份的成交宗數都創了近二、三年的新高。今年上半年,太古城每呎平均成交價較去年同期升了7.1%,但10月的成交呎價在短短四個月較6月又升了8%;康怡花園今年上半年每呎平均樓價較去年同期升5.7%,但在10月,短短四個月,樓價就較6月升5.5%,太古城碧藤閣一個複式單位更創出每呎$10,589的十年新高,兩屋邨近期樓價急升可見一斑。

 

買賣異常活躍及量價俱升之餘,兩屋邨於10月還顯示了下述特點:

 

1.          久違的炒家又再現身了,過去二個月,炒家及投資者合佔買家差不多三成份額,是2004年以來的新高;

 

2.        業主空前看好樓市前景,封盤、反價十分普遍,反價一般都在5%或以上,而買家亦空前接受現實,為求心頭好,不惜一再追價追盤;

 

3.        價高,租盤變成售盤的自多;怕樓價愈來愈高,租客因而變買家的同樣亦多。兩者交相運作,形成租賃成交量空前低落,反常中見正常;

 

4.          太古城漸受內地客青睞,過去三、四個月,他們的買賣粗略估計平均佔每月成交量1015%

 

5.          7月以前,太古城平均每月放盤量,放售的高達1,200多個,但到11月初,數量已減至900多個,放租的,亦由300餘個下降至170餘個;

 

6.          太古城買賣成交之中,連租約的有39宗,佔總成交量22.2%,比例之高近年罕見,康怡亦處於類似情況;

 

7.        7月份太古城及康怡花園平均成交呎租分別為$24.60$19.50,到10月則分別為$24.10$20.30,前者微跌2%,後者微升4.1%,租金表現遜於樓價。

 

太古城及康怡花園在知名屋邨中固然表現可人,但不少屋邨亦不遑多讓:沙田第一城395呎的低層小單位,在6月時不外126萬左右,但在10月卻成交了150萬,升幅為19%544呎的中層單位,8月不外193萬,10月卻成交了222萬,升幅為15%980呎及1,018呎的大單位,由7月至10月,升幅一般都有10%左右。沙田銀禧花園以600餘呎的單位為主,在過去三、四個月,類似單位成交價的升幅平均總有15%。特別值得一提的是西九龍。西九龍於去年至今年初,每月的買賣不外五、六十宗,但最近三個月每月動輒成交過百,十月更超逾330宗,十一月到十一日為止,買賣已超過130宗。樓價升幅就更驚人,望內園的單位,擎天半島 (8361,440)、漾日居 (8331,468) 及凱旋門 (5561,470) 普遍升了差不多40%,凱旋門望海的,普遍升20%。君臨天下1,461呎望海的高層單位,8月時不外為2,200萬,但到10月已升至3,000萬,升幅高達36%。西九龍樓市的異常活躍和樓價升幅驚人得歸功於炒家和投資者,它們合共佔了買家中的6065%,來自國內的買家則佔810%

 

以上提及的儘管祇是三個地區八個屋苑的情況,但卻是整個市場的縮影。10月份全港樓宇買賣合約登記錄得505.9億元及13,231宗成交,兩者分別為過往29個月的新高和第二高。由於土地註冊署10月的合約祇反映9月的實際市況,10月的實際市況唯有期諸11月的樓宇買賣合約登記了。我相信11月的數字更驚人。

 

由於內外資金的極度泛濫、市民對施政報告所描繪的經濟前景的樂觀、對負利率和樓價趨升的恐懼,以及對香港受惠於中國經濟崛起憧憬,人們出於不同動機爭先恐後地入市搶購物業,炒家是因為貪婪,用家是因為恐懼。貪婪和恐懼令一眾市場參與者祇看到利好因素,而忘記了利淡因素,祇看到樓價飛升,而忘記了合理價格歸根結柢受制於基本經濟因素,大家不禁瘋了起來。

 

潘多拉魔盒已經打開,香港樓市正式跟隨股市步入一個泡沫時代。在這個時代,樓價很可能如脫韁之馬,日後升到令人難以置信,遠遠超出基本因素和真正承接力。但是,當泡沫最終爆破,樓價一樣可能跌到令人難以置信,活脫脫是97大升暴跌的翻版。沒有人知道這個泡沫何時會爆,可以知道的是,它大抵不會在一年半載內爆,更知道的是,這是十年難得一見的投機機遇,有智慧不如乘勢,如果你懂得好好地掌握利用和進退有度,它會為你帶來巨額暴利,否則,它會令你焦頭爛額 (至低限度賺少許多)。在這個時候勸人買樓要三思,肯定會被喊打,一個錢幣兩個面,事情總有好的一面,我唯有請大家 (不管你是業主還是買家) 好好掌握和利用潘多拉魔盒釋放出來的妖魔。

 

樓市的主要動力來自本港股市,本港股市主要動力來自國內股市,我請大家日後要特別注意國內股市,它們有甚麼風吹草動,最終可能帶動香港樓市往同一方向運動。

 

眾人皆醉我獨醒,不容易啊!但保留三分醒,總可以罷?祝大家好運!