工商舖半年買賣1,418宗 四連挫 創新低 利嘉閣：下半年柳暗花明盼回升
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，過去一連兩個半年度，工商舖市場受到連環打擊，繼有去年下半年的社會運動後，緊接今年上半年開局未足一個月即爆發新冠病毒疫情，令工商舖市道雪上加霜，交投量價屢創新低。不過，正所謂物極必反、否極泰來，在最壞時刻都捱過後，只要下半年社會狀況轉穩，而疫情雖然反覆，但若在受控範圍下，下半年工商舖市場仍有機會絕處逢生，展現柳暗花明又一村的局面。
根據土地註冊處資料顯示，截至6月30日為止的2020年上半年，全港共錄得1,418宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達212.66億元，較去年下半年的1,755宗及434.85億元分別下跌19%及減少51%；若按年同比，則分別挫51%及跌65%；量值齊跌主要是受疫情肆虐影響，環球多國封關，商業活動及旅遊消費均見急挫，令市場不少參與者皆暫緩入市所致。
連續2個半年度跌破二千宗 史上最低迷
今年上半年1,418宗工商舖物業買賣登記，除了創歷史新低外，亦連挫四個半年度，當中最近兩次更連續跌破二千宗的超低水平，較2003年沙士、2008年金融海嘯及2013年實施雙倍印花稅辣招的時期更慘淡。在工商舖三類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數維持最多，達733宗，佔整體比率51.7%；商廈及店舖則分別錄得258宗及427宗買賣登記，佔比各約18.2%及30.1%。
黃應年表示，原本下半年工商舖市道可以更加樂觀，不過近日本地新冠病毒疫情出現較多確診個案，爆發第三波疫情，令市場增添不確定性因素，但相信有關疫情並非新出現的恐慌，倘之後能較好受控，甚至有疫苗面世，將可紓緩影響。此外，港區國安法實施後，社會局勢已明顯轉趨穩定，如果兩大主要困擾大市的因素持續好轉，必有助工商舖市道出現報復式反彈，下半年工商舖走勢可望柳暗花明展新機。
下半年商廈工廈料跑出 店舖買賣恐續受壓
黃氏預期，今年下半年整體工商舖買賣交投量可望在低基數下出現較顯著的反彈，物業買賣登記量料回升28%至1,820宗的水平；至於涉及成交金額方面，料在普遍造價仍有一定壓力下，升幅將較登記量的升勢遜色，料按半年回升15%，估計約達245億元左右。至於工、商、舖三大範疇，估計以商廈及工廈的買賣登記量升幅較佳，店舖則仍然相對偏弱，預期下半年續有輕微跌幅。
下半年利好工商舖市道因素：
- 港區國安法已正式實施，有助整體社會回復平靜，在氣氛相對穩定下，可增加營商信心，利好工商舖市道；
- 美國聯儲局表示未來兩年半都會維持低息政策，加上環球各國繼續採取量化寬鬆政策，鼓勵資金持續流向實物資產市場，有助刺激工商舖物業投資；
- 中美經濟角力，反令中資概念股加快回流香港上市，有助增加商廈物業的需求；
- 一旦疫情好轉受控，香港及內地各口岸恢復通關，旅客將大舉重臨，零售及餐飲店舖可望有較顯著復甦。
下半年利淡工商舖市道因素：
- 新冠病毒疫情依然反覆，市場端視本地第三波疫情發展，原先已好轉的店舖市道，尤其餐飲相關行業再度受壓；
- 九月份立法會選舉尚存在不明朗因素，結果將影響未來香港多方面的政策制定，將左右經濟及民生的發展；
- 環球各國疫情及經濟表現將影響香港作為開放式城市的優勢，相信未來一年外國企業及旅客來港決定均趨審慎，不利本地工商舖市場。
工廈市場回顧及展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，整體市況不就，過去半年工廈買賣量值亦隨大市回落，惟在工商舖三大範疇中算是交投最多者，上半年大部分月份都能維持逾百宗登記。總結上半年全港共錄733宗工廈物業買賣登記，涉及金額約67.34億元，較去年下半年分別回落18%及28%；如按年同比更大跌57%及67%，當中登記量創了有紀錄新低，且連續2次半年度均少於一千宗水平。
今年上半年，工廈市場成交量主要由細價物業力撐，500萬元以下者已佔六成。其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別錄得335宗登記，為7個價格組別中交投量最多者，佔整體工廈登記量達46%，並較去年下半年的329宗微升2%。值得留意的是，上半年高價工廈的買賣跌幅較顯著，1億元或以上者登記量急挫56%至只有4宗，而介乎5,000萬至1億元以內者更大跌57%至6宗，反映投資者在疫市下對巨額投資皆有一定戒心(見附錄表二)。
按地區劃分，在10個觀察區之中，有8個地區買賣登記量錄得跌幅，當中三大傳統工廈「重鎮」葵涌、荃灣及觀塘均見跌幅，並以觀塘跌39%最多，半年僅錄95宗登記，而葵涌期內錄得152宗買賣，成為最旺的觀察區，惟按半年亦挫29%，至於荃灣也跌10%至只有129宗買賣。另外，柴灣及屯門區則逆市造好，上半年買賣登記量分別有26宗及56宗，按半年各增18%及8%。
從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎5,240萬元至最高的7.90億元；當中，排榜首者為長沙灣道924及926號全幢登記，涉資7.90億元；其次為同區的永昌工廠大廈全幢，涉資約3.95億元。在十大貴重成交當中，全幢工廈成交只佔了2席，均位於長沙灣區，反映疫情之下，全幢的大手交投偏向淡靜。
至於工廈摸貨方面，在市況淡靜且仍有DSD辣稅制約下，上半年市場上的短炒個案極為罕見。總結上半年只於四月份時錄得唯一1宗工廈摸貨登記個案，且相信屬內部轉讓的成交，涉及金額為2,000萬元，量及值均較去年下半年的6宗及2,379萬元，分別跌83%及16%。
展望下半年，朱亮恒指出，目前基本因素沒有太大改變，疫情仍然反覆，不過期望港區國安法實施後可少了一重社會紛爭的憂慮，利好營商氣氛；市場期待之後疫情得以受控並回穩，第三季尾發展商的工廈新項目將再次蠢蠢欲動推出市場應市。此外，在活化工廈2.0措施下，可塑性高的全幢工廈收購合併仍將持續，整體工廈市場於下半年表現仍可審慎樂觀。朱氏預計，下半年工廈物業買賣登記量有望重上1,000宗水平，料按半年回升36%，而成交金額亦將相應增長約49%，指向100億元大關。
商廈市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，上半年環球疫情嚴峻，歐美多國封關防疫，經濟及企業擴充步伐大受影響，香港作為亞太經貿中轉站的角色亦顯被動，窒礙本地商廈物業，尤其甲級商廈交投及租賃，導致半年整體商廈買賣量值登記均見大跌。
截至6月30日止的上半年，商廈物業買賣登記錄得258宗，較去年下半年的351宗跌26%；金額方面，上半年共錄得36.97億元，較去年下半年的219.79億元急挫83%，量及值均是工商舖三個範疇中跌幅最大者；若按年同期比較，更各挫55%及68%。
以價格類別劃分，上半年七個價格組別的商廈買賣中，共有四個出現下跌，跌幅介乎14%至87%不等。其中以1億元或以上價值組別的商廈買賣登記量跌幅最大，期內只錄得5宗，較去年下半年的39宗急挫87%，主因甲廈或大面積商廈需求有所回落所致。此外，上半年買賣登記最旺者為介乎200萬至500萬元以內的低價商廈，期內共錄79宗登記，惟按半年亦挫40%，反映主流低價商廈同見受壓。
上半年最貴重的商廈買賣登記為中環永安集團大廈16樓全層，涉及金額2.86億元；其次為觀塘絲寶國際大廈15樓全層連車位，涉資逾1.85億元；而紅磡半島廣場17樓全層則以逾1.30億元易手，排於榜內第三位。此外，上半年十大貴重商廈登記之中，有1宗為全幢商廈登記，另有一半(5宗)為全層物業登記(見附錄表七)。
從本行長期觀察的11個地區分析，有逾半(6區)登記量在上半年錄得跌幅，當中以北角區的跌幅最顯著，期內共錄得11宗，較去年下半年的17宗大跌35%，其次尖沙咀區也跌26%，至34宗登記。至於逆市錄得增幅的有4區，當中以九龍灣區的升幅最大，期內急升80%，至18宗，反映東九商廈仍受注視。此外，傳統核心地段的中環及灣仔區各錄24宗及18宗登記，分別按半年升26%及跌5%，而上環區則以37宗買賣，成為期內登記量最活躍的觀察區，但按半年亦跌16%(見附錄表六)。
對於下半年的市況預測，徐康達指出，社會運動轉趨平穩，加上預期之後新冠病毒疫情可望減退，無論是新一批內地公司或已在美國上市的內企回流香港上市，都會利好本地商廈市道，估計租務及買賣均會在第四季轉趨活躍。此外，隨著下半年租金將見底，料有不少公司在租約期滿時轉租，有助激活整體市場。根據過往沙士的經驗，利淡因素過後，經濟反彈力度將會很強，再配合內地政策趨向支持香港經濟，不排除或有惠港措施出籠，故預期下半年商廈買賣登記量料在低基數下有達55%反彈，至約400宗的水平，而登記金額預計較上半年回升35%，至約50億元。
店舖市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，承接去年下半年的社會運動，店舖市埸一波未平一波又起，今年初遇上新冠病毒疫情，在旅客及本地零售消費和外出餐飲意欲急降下，拖垮店舖市道。下半年疫情仍然反覆，料登記量仍橫行偏軟。截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣合共錄得427宗，較去年下半年的508宗減少16%，連續四個半年度出現下跌，並創自2016年上半年以後的八個半年度新低，以半年度計亦是有紀錄以來的次低；至於成交金額方面，今年上半年店舖登記金額錄108.35億元，較去年下半年的120.89億元減少10%，同創八個半年度新低。
按地區分析，上半年納入長期觀察的17個分區當中，有10區的登記量均按半年錄得減少，當中減幅最顯著的是紅磡/土瓜灣區，由去年下半年的86宗大減69%，至今年上半年的27宗，而上水區更由3宗跌至0宗的淡況。此外，個別傳統旺區包括中環及旺角，亦分別減少61%及51%，至只有7宗及20宗買賣登記。不過，亦有部分一線核心區如銅鑼灣及尖沙咀，交投相對平穩或上升，上半年兩區分別錄得持平及增加46%，各有7宗及41宗登記。至於，部分民生區包括大埔及荃灣，分別逆市增加57%及77%，至11宗及23宗，惟兩區去年下半年的基數分別只有7宗及13宗，故未能全面反映區內市況有轉旺之勢。
按物業價格分析，在7個價格組別的店舖物業交投量當中，有6個均出現下調，只有介乎2,000萬至5,000萬元以內組別的登記量逆市向上，上半年共錄得92宗，按半年增加28%。至於，減幅最大的組別為1億元或以上的大額店舖買賣，上半年登記量僅錄11宗，按半年大減58%；而其他銀碼組別的按半年減幅則由10%至37%不等(見附錄表八)，反映過去半年各類型價格店舖買賣幾近全面陷於低迷。
展望下半年，鄭得明指出，雖然暫時政治爭拗略見平息，市面店舖營商環境相對平靜，不過，因應近期疫症出現第三波爆發，店舖市道依然受壓，預計下半年每月平均只維持約70宗左右的登記，即下半年累計料達420宗買賣，將較上半年微跌2%。至於下半年涉及金額預計有約95億元，將較上半年跌逾一成(12%)。下半年核心區舖位復甦進度較慢，價格仍然看跌20%，至於民生區舖位因受惠社會運動轉緩，加上受疫症的影響相對較低，價格料可企穩持平。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
