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政策市不一定是靈丹妙藥(1)

(原文發表於2016年4月2日)

 

催谷樓市,各顯神通

國內不少二三線城市受到樓宇庫存嚴重高企影響而令財政收入停頓及地方債置換受阻,中央和各地方政府近期紛紛出手拯救樓市。

由於地方政府收入一般都過度依賴土地收入,樓市與地方政府財政的關係變得密不可分,救助樓市有助地方政府與銀行協商貸款或還債,更有助拉動地方的經濟,從而減輕地方政府面對的政經壓力。可以說,救樓市是為了救地方債和地方政府,背後的目標大矣。在中國政府的容許或默許下,地方政府這樣做,不難理解。

救樓市最直截了當的方法,就是積極落實去庫存的政策,內地各大省市因而紛紛放寬買樓首付比例、推行稅務優惠及鼓勵農民進城購房等等措施。

二線城市瀋陽最新下放樓市新政,鼓勵剛踏入社會的年輕人提前入市,畢業沒超過5年的大學及中等職業學校畢業生,在瀋陽購買商品房給予公積金政策支持,實行「零首期」措施(「零首付買樓」政策稍後被「回收再造」,變成學生買樓補貼),最高貸款額為單方(即單身名義購買)60萬元(人民幣,下同)或雙方(即連配偶兩人名義購買)80萬元。大學及中等職業學校在校生購買商品房,也給予每平方米200元的獎勵,並給予契稅全額補貼。

瀋陽市政府3月1日下發《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》。其中包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策;公積金最高貸90萬元;土地供應減半;降低二手住房交易稅費;鼓勵農民進城買房居住等22項房產新政,促進房地產市場健康發展。

為釋放新職業需求,瀋陽政府樓市新政支持兩地分居家庭、農民工及外籍人士買樓安居。兩地分居家庭在瀋陽買樓,按單位面積每平方米補貼100元「安家費」。農民工買樓後,子女可在瀋陽接受義務教育,可就近入學及參加中考。外籍人士買樓不限購。

與此同時,中國政府持續透過公開市場操作,為市場注入流動性,以及繼去年後進一步降準。僅是今年首個月,內地新增貸款已激增至2.51萬億元的歷史新高,頗有2008年金融海嘯後中央4萬億救市的味道。人民銀行行長周小川早前甚至開腔鼓勵住宅按揭加快發展。這一切某程度上反映中央有意扶持樓市來救經濟。

催谷之下,樓價如脫韁之馬

在中央「放水」,以及為樓市調控政策鬆綁下,多個一線城市(特別是深圳)樓價如脫韁之馬。3月2日《信報》的財經報導對箇中情況有很好的描述:

『內地經濟下滑,股市持續不振,偏偏樓價卻升幅驚人,已到了不得不讓人憂心忡忡的程度。例如房地產熱火朝天的上海,有人為了買樓不惜「裹棉被連夜排隊」。』

「中國指數研究院發表報告表示,2月份100個城市的價格指數無論按月或按年皆上漲。按年計,全國新建住宅均價上漲5%,北京和上海等一線城市則漲升接近10%。樓價升得最誇張的是深圳,一年急漲52.55%。如今深圳的新盤,作價起碼每方米6萬元人民幣,相當於每方呎7,000港元,稍為高檔的新盤更加索價每方米逾10萬元人民幣,呎價12,000港元。」

「深圳樓價遠超中產家庭的負擔能力。據內地長江證券研究,深圳目前的樓價收入比率達到28倍,意味著中等收入家庭必須不吃不喝28年才買得起樓。」

 

 

~ 待續 ~

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