盼局勢回穩振經濟 望疫情好轉不加劇 利嘉閣:冀下半年樓價再錄5%升幅

2020樓市開局不久即遇上百年難遇的環球新冠病毒疫情,猶幸對本地住宅市場的影響比預期輕微,更有剛性需求買家趁低入市,令整體樓市量值及時止跌回升。樓市近兩年接連經歷大波動,樓價表現尚穩,只要後市在政治、經濟及疫情的緊張情況可獲進一步紓緩,下半年樓市仍然相對樂觀。總結上半年一二手私宅市場料共錄逾2.52萬宗買賣登記,雖按半年仍有增長,卻為過去4年來表現最差的上半年度,而在樓價反覆靠穩下,涉及登記總金額亦料微升至2,265億元,同為4年來最少的上半年。預測下半年一、二手合計買賣登記量將會反彈,料可錄得3萬宗,當中主力由一手新盤追落後帶動,二手則維持平穩。樓價方面,在疫情及社會形勢轉趨緩和下,加上超低息環境延續及供不應求狀況未改,相信中小型住宅下半年樓價可再升5%,即全年累計冀升約9%;而豪宅樓價下半年則料反彈2%,全年最終料窄幅持平

上半年住宅市場回顧:一手失色 二手堅挺

利嘉閣地產董事陳大偉指出,2020年展開不足一個月,即傳來新冠病毒疫情,令買家觀望、暫緩入市,發展商更為審慎,一度停止推售全新項目;而在放寬現樓按揭保險樓價限制至1,000萬元內物業可承造八至九成按揭下,購買力大舉流入二手市場,更令樓價介乎800萬至1,000萬元之物業買賣登記激增逾七成(見附錄表四)。綜合土地註冊處數據,2020年截至6月18日為止的上半年,整體私宅買賣登記共有23,433宗,涉及金額約2,087.64億元,預計整個上半年最終料達25,220宗及2,265億元,將較2019年下半年的23,847宗及2,201.65億元分別上升6%及增加3%;惟比較2019上半年則顯著下跌,登記量及總值分別挫22%及29%。

限聚令打擊 一手量值齊挫至8個半年度新低

從物業類別劃分,一手市場於今年初受制於新冠病毒疫情爆發,加上有限聚令的制肘,令發展商推出全新盤困難重重,大部分時間只靠貨尾銷售為主,直至次季的五六月份才有較大起色。截至6月18日止,上半年一手私宅買賣登記累計達5,459宗,料整個上半年最終可達5,850宗,料較去年下半年大減三成,連續2次錄得半年度跌幅,並創8個「半年度」以來的新低。至於,今年上半年一手成交總值相應回落,料整個上半年只達675億元,將同創8個「半年度」低位。

二手私宅市場方面,縱然面對疫情,除初段市場表現較審慎外,隨著業主擴大議價空間及實質減價下,買家紛紛趁低吸納,加上放寬按保樓價上限後,更多購買力流入二手市場,造就二手私宅買賣按月均有增長,年初至今表現拾級而上,五月份登記量更出現突破爆升的情況。上半年截至6月18日的二手登記量錄得17,974宗,預期整個上半年最終可錄19,370宗,將較去年下半年大升25%,直逼去年上半年社會運動爆發前的約2萬宗水平;今年上半年二手私宅登記總值料達1,590億元,將較去年下半年的1,308.80億元回升21%,惟仍是近3年表現最差的上半年。

私宅轉手平均每宗賺72.8% 四連跌

近兩年,樓市接連受中美貿易戰、反修例社會運動及新冠病毒衝擊,導致部分業主沽貨時叫價相對回落,拖累過去4個「半年度」以來,二手私宅轉手每宗平均賺幅徐徐回落,由2018年上半年的88.5%歷史高位,一直回落至今年上半年度的72.8%(期間合共累跌了15.7個百分點),創下7個「半年度」以來的新低(見附錄圖五),著實反映近年市況不穩,多了業主寧願少賺一點而沽貨的情況。

另外,上半年,十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,709宗,較去年下半年的1,318宗上升30%,當中嘉湖山莊仍然遙遙領先,蟬聯最熱賣屋苑,上半年買賣登記暫錄249宗,較去年下半年所錄的266宗暫少6%。十大活躍屋苑登記量普遍上升,不過對比屋苑之實用呎價則各有升跌,當中有四個屋苑平均實用呎價錄得升幅,如熱門上車屋苑嘉湖山莊升了1.7%;另外有六個屋苑則出現回落,當中映灣園便跌了1.1%(見附錄表五)。

上半年樓價收復失地已升1.9% 租金續背馳受壓

陳大偉指出,雖然上半年市場飽受新冠疫情困擾,但幸好本地未有大量確診及致命個案,在住屋熱切需求下,樓價依然堅挺,踏入次季更已收復年初失地。數據顯示,截至今年5月份中小型住宅(以全港50個指標屋苑作代表)平均實用呎價為14,951元,較去年底的14,679元上升近1.9%,預計整個上半年將升約3.9%;至於租金方面則背馳偏軟,首5個月累積跌幅約4.5%(見附錄圖六),表現明顯落後樓價,預計上半年最終跌約5.5%。至於豪宅市場方面,延續貿易戰及社會狀況不穩,價格走勢遠不及剛性需求的中小型住宅;今年首4個月豪宅價格(以差估署大型單位作依據)累積仍跌達1.7%,預測半年跌幅將擴至約2.0%;而豪宅租金走勢同見受壓,首4個月累跌1.8%,料整個上半年最終恐跌2.8%。

下半年住宅市場展望:購買力續釋 樓市量價看升

利嘉閣地產總裁廖偉強表示,住宅物業在香港屬必需品,而且向來有保值及升值的巨大潛力,雖然近兩年先後受到中美貿易戰、社會運動及新型冠狀病毒的衝擊,樓價依然「硬淨」,每每錄得有限跌幅後便調頭向上。目前三大難關均已發酵一段時間,當局亦已制定相關新法及措施抑止,而疫情亦料轉趨成為長期風土病,只要不再大規模爆發,市場將漸適應共存,未來影響不及初爆發時震撼。預期下半年本地樓市會進入否極泰來的走勢,在購買力持續釋放下,交投量價均會齊升。

低息放水利樓市 政局疫情冀轉穩

去年下半年及今年上半年,本地樓市先後遇上最嚴峻的考驗,但目前已基本上跨過了,下半年不利因素再差亦有限,而當中絕不缺乏利好因素。首先,美國上周議息後,釋放的訊息是未來2年半,即截至2022年底前都會維持超低息政策,預示未來一段長時間的供樓負擔將維持在低水平,有助推動市場資金持續流入物業市場。

此外,包括中、美、歐等環球多國均會採取量化寬鬆政策,配合低息環境,資金必然流入股市及樓市,當中實物資產市場將大受追捧。環顧全球市場,香港有內地龐大火車頭牽動,世界金融中心的地位始終不易被取代,在本地加上海外資金支持下,香港住宅物業市場仍可受惠。

至於本地政治議題方面,社會運動經歷去年下半年最嚴峻時期後,今年以來的示威衝突已明顯收歛,加上中央針對國家安全層面,正擬在香港推出「港區國安法」,以維持本港社會穩定、減少外來干預。新法案草擬及推出初期或會造成不同意見的反彈,唯在主流意見均希望局勢安穩下,長遠有利香港發展,投資者亦將重拾入市信心。

長遠供應仍不足 住宅市場穩中向好

再者,新冠病毒疫情雖未消散,但在香港及內地的疫情已較歐美國家穩定,而有關疫苗亦正研發中,下半年只要疫情無再大規模爆發及擴散,相信經濟活動會逐步恢復,若下半年或第四季香港及內地恢復正常通關,內地買家重返亦有助香港樓價穩步回升。

另一方面,本地住宅供應仍然不足,加上受社會運動及疫情衝擊,當局花了不少儲備收復及救市,恐令確保未來長遠供應的「明日大嶼」填海造地建屋計劃需要更長時間才能實現,意味中長期住宅供應將更為匱乏,樓價不跌反升的機會更大。

廖偉強續指,一手市場上半年表現較落後,最近兩月才明顯復蘇,預期下半年發展商會繼續積極推盤追回進度。在局勢轉穩,經濟恢復後,下半年一手將重新成為市場焦點,買賣登記量升幅料顯著跑贏二手市場,較上半年料大增近七成,上試1萬宗的水平,即全年合計一手登記量料接近1.6萬宗,惟仍較2019年的逾2萬宗仍有一定距離。

下半年料維持「樓價升租金跌」格局

至於二手方面,在放寬現樓按保樓價上限後,1,000萬元以內二手私宅仍將主導市場,繼續受買家追捧,不過相關市場因業主惜售,盤源有限,常有缺盤的情況,故預計下半年二手私宅交投量約有2萬宗,料只較上半年的1.94萬宗微升3%;全年累計,二手買賣登記量料近4萬宗,將較去年約3.57萬宗增約一成。綜合預計,在下半年一手趨旺,二手平穩的情況下,整體私宅交投量料升近兩成,最終或達3萬宗的水平;而全年總計料錄逾5.5萬宗,將較2019年的逾5.6萬宗輕微下跌2.1%。

樓價走勢方面,預期2020年下半年在積聚購買力重新入市下,樓價料可持續穩步向上。在中小型住宅樓價方面,下半年料再有5%的上升空間,全年累積升幅約達9%。反之,豪宅物業仍較受壓,雖有升幅,但會較慢,下半年料只升2%,而全年計則基本持平。至於租金表現方面,在公司客及外籍客減少下,料難扭轉與樓價背馳下跌的格局,當中下半年中小型住宅租金約跌2%,全年預計跌7.5%;而豪宅租金下半年更看跌5%,全年計跌幅料約7.8%。

預算投資千萬元進一步提升線上搜盤服務

另一方面,利嘉閣地產近年不斷積極投放資源在資訊科技領域,為傳統地產代理行業注入突破和創新的元素。公司於2016年11月開創業界先河,成為首間地產代理公司推出「VR360高清實景」功能,讓客戶享受到全方位的睇樓新方式;其後與微軟香港合作推出嶄新的人工智能搵樓平台「Rica+」,為客戶提供更優質的物業買賣體驗。不單如此,於2018年中大膽革新推出「真盤源」計劃,公司奉行所有刊登的放盤均符合「真實委託」、「真實在售」、「真實價格」及「真實圖片」四大「真盤源」承諾,致力帶領行業將固有的陋習重納正軌。

廖偉強表示,利嘉閣「真盤源」計劃推出後獲得市場和客戶廣泛支持及喜愛,亦反映客戶對真實盤源和真實市場消息的渴求,抗拒浪費時間瀏覽不實的資訊。「真盤源」計劃獲得很大的品牌效應和公信力,令利嘉閣官方網頁及手機應用程式用戶使用量激增,現時網頁用戶次數較當初推出「真盤源」計劃時大增2.5倍,而手機應用程式增幅高達8.6倍,足證客戶對利嘉閣「真盤源」投下信心一票。

疫情加速線上睇樓成大趨勢

根據利嘉閣官網統計數據顯示,網站瀏覽量也有顯著升幅,對比今年5月份的網頁瀏覽量較2018年8月時升幅超過2.6倍;當中瀏覽者分佈偏向年輕人士較多,主要年齡介乎於25至44歲,佔整體比例57.2%,他們都是屬於較常使用互聯網作搜尋之客群。在「真盤源」效應之下,除了網頁瀏覽量大幅上升外,同時帶動「利嘉閣」手機應用程式下載量,在不足兩年時間下載量累計高達20萬次。

廖氏續指,自推出「真盤源」後,線上平台所提供的客源比例由過往約兩至三成,大幅上升至現時約五至六成。廖氏認為,本地疫情加速改變用戶睇樓的現有模式,也將成為市場大趨勢,故此公司未來將會投放更多資源在開發線上搵樓相關技術和服務,以及社交平台宣傳等,預算金額高達1,000萬元,藉此大幅提升客戶在線上搵樓的貼心體驗和服務。

發稿:利嘉閣地產資料研究部

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