業主不願減樓價跌不下

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

香港在過去的幾十年間經歷過不少風雨,而困難有源自外在因素,也有本地問題;不過,即使問題再大也能夠安然度過,可以證明香港是一片福地,但自2018年開始,香港的經濟及樓市又再備受考驗。中美貿易戰自2018 年開始爆發,導致兩國關係緊張,而市場及投資者都擔心香港將會受到牽連,嚴重打擊香港經濟。當時本港樓市同樣受中美貿易戰負面因素所影響,住宅樓價由高位應聲下挫,跌幅大約一成左右;但隨着中美兩國不斷打打談談之下,在2019年初正式簽署第一階段中美貿易協議,令到事件稍作降溫,而香港經濟能夠迅速站穩陣腳,帶動樓市氣氛好轉,樓價在短時間內收復失地,並且在同年的年中時,樓價更創出歷史新高。

見慣風浪社會無恐慌

第二個難關來自2019年中,政府推出逃犯條例修訂所引發的社會運動,是次事件對香港經濟及社會帶來的衝擊是多年來前所未見,各行各業的生意嚴重受創,其中零售、飲食及旅遊行業更是首當其衝。受事件影響,樓市成交量大減,樓價再度從高位逐漸回落,不過對比中美貿易戰開始時期,樓價下跌速度沒有市場預期般快;原因是很多業主經歷過早前中美貿易戰樓價下跌的情況,但樓市能夠在短短半年之間完全收復失地的經驗,所以他們都不願貿然減價。雖然今次的社會運動事件更為嚴重,但減價的業主數量明顯減少,樓價跌幅自然會相對收窄。

第三個難關則是新型冠狀病毒的出現。今年初社會氣氛稍為好轉,樓市再度活躍起來,樓價也漸漸上升,早前累計的跌幅也逐步追回;直到1 月尾香港確診首宗新冠肺炎後,加上出現小型群組及社區爆發個案,樓市再一次受到衝擊。由於香港人有2003年「沙士」的經驗,即使面對今次新型冠狀病毒全球爆發,香港也能夠在防疫及抗疫工作上取得理想效果,大大減低社會出現恐慌情緒。由於本地疫情大致受控,所以對於樓市影響較為輕微,只是在疫情初期交投大減,但其後已逐漸好轉,而樓價及成交量在疫情發生一季之後,已經能夠站穩陣腳,價格亦止跌回穩。

中央政府兩會期間公布推出「港區國安法」,希望透過訂立國安法來解決香港社會運動帶來的種種問題。市場就香港推出「國安法」有不同的反應,有部分人擔心言論自由及行為會受到限制,以及外資將會撤出香港等,也有另一方認為未來可以減少社會暴力,保障香港可以安定繁榮。

供應量不足支撐樓價

筆者認為市場憂慮屬於短暫性質,因為現在為國安法下定結論言之尚早,因為世界和香港每天仍然在變,沒有人可以確定最終結果。不過有一點筆者確信,香港在住宅供應量不足之下,加上樓市辣招鎖死了二手市場流動,香港的樓價必然會穩步上升;同時,只要香港能夠保持安定繁榮,港人愛磚頭這種文化是會延續下去。

 

【刊於2020年6月5日  文匯報專欄】

 

 

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