新冠肺炎樓價跌幅有限

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

90年代,樓市高峰見於1997年,而千禧年代,樓市谷底就在2003年的沙士時期,亦是過去廿多近三十年來的最低位。2003年後,樓價持續上升,且越升越有,不知有多少人,一次又一次的錯過入市機會,因此,每當樓價調整時,想入市的買家,都希望可以跌至像沙士期間般的水位,重拾最低位入市的希望。

不過,千禧年代的樓價急挫並非因為沙士,而是自97年及繼後多個原因一直跌下來。大家又有否當意沙士那年,樓價下跌了多少呢?答案是沒有下跌!2003年整年樓價埋單計算是上升的,升幅有3.46%。大家經常掛在嘴邊,97年至03年的樓價,累積跌幅大約七成,如果單年按年計算,97年全年的樓價並沒有下跌,樓價主要的跌幅集中在98至02年,而03年沙士的爆發只是終極一跌,但隨即已反彈回升。

過去這些年來,經常聽到人說如果再遇見一次類似沙士的事件,就一定會入市。筆者計過數,沙士出現至尾聲,由高位至低位累積的跌幅只有11.72%。套在今時今日,樓價自低位累升逾5倍,回調一成甚至兩成左右實在不稀奇,但屆時你真的有膽量入市嗎?

其實沙士當年單年的跌幅並不可怕,那次大跌浪橫跨多年,早在97年起,當中經歷過亞洲金融風暴、前特首董建華推出的八萬五建屋計劃、禽流感及沙士等,才將樓價於6年間推至合共錄得約65%的跌幅。

至於今次的新型肺炎事件,雖然有些類似,當中經歷過中美貿易戰、反修例社會運動及肺炎疫症,但是,在中美貿易戰之後,樓價不跌反升,反修例運動之後,樓價亦曾經出現反彈,之後就出現肺炎疫症事件!

如果大家了解上述情況後,就可以推算今次的樓價跌幅應該是有限的,原因是今天的環境與當年截然不同,首先是銀行的按揭成數較低,不容易出現負資產的個案;香港人經歷過97後,儲蓄存款充足,目前銀行利息亦偏低,再加上未來都不會有大量的住宅供應,樓價很難在目前情況下急瀉,因此期望今次新型肺炎可令樓價跌至當年的「沙士價」是不切實際的。

【刊於2020年2月21日 巴士的報專欄】

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