疫情對樓市的影響有多大

上周五公布的中原城市領先指數,新報178.84點,按周升0.14%。這個結果與市場的情緒很不一致,完全沒有反映新冠肺炎襲港對樓市造成的負面影響。原因是指數在統計出來之前,先要收集最新的成交紀錄,確認這些紀錄的可靠性,然後才可以統計。所以會有兩星期左右的時間差。

然而,即使在兩個星期前,疫情亦已經出現,樓價沒有理由不跌反升。市場上對這種現象不能理解的人很多,原因是他們只把注意力集中在自己關注的事情上,但參與交易的人有很多,想法各不一樣。中原城市指數是按實際成交做統計,而非按市場的情緒作統計。

現實是香港的樓價早已與一般人的購買力脫節,即是說,香港的樓價根本不受一般人的情緒影響,而是受少數有條件參與樓市交易的人的投資偏好所影響。這種現象當然不健康,卻是香港的現實。

香港私人市場每年樓宇的落成量只有15,000個左右,但香港有750萬人口,約250萬個家庭。這250萬個家庭中,每年若有0.6%達到買樓條件,就可以把這樣低的供應量消化掉。若是新達至買樓資格的家庭不止15,000戶,而他們又選擇在當年買樓,那市場只能用價高者得的方式去分配,樓價於是上升。

由此可見,供應不足仍是主導香港樓市的基本因素。爆發新冠肺炎並不足以改變這個基本因素,疫情總會過去,市場總會恢復正常,要買樓的人最終仍要入市。在這種情況下,有實力的業主是不願意減價的。

當然,並非所有業主都有實力,亦非所有業主都信心十足;因此,總有一些需要急於套現的業主願意在這個時候割價求售,令媒體上經常出現低價成交的案例。問題這只是傳媒選擇性報道的結果,而不是按成交紀錄用科學方式作統計的結果。中原城市指數的可靠性,正是因為它是按具體成交統計出來的,而非按市場情緒猜想出來的。

據前線同事的反映,近日不是沒有準買家想睇樓,只是業主怕讓陌生人入屋會增加受感染的風險,才導致這段時期交投不多。整體而言,業主並沒有出現非理性的恐懼。他們預期,疫情平復後,經濟應很快可以反彈,他們不想重犯SARS期間的錯誤。

這並非業主單方面一廂情願,國際貨幣基金會的專家亦認為,疫情過去後,經濟會出現V型反彈;而股市裏的聰明錢,亦已積極入市,完全不當疫情是一回事。全球主要股市近期都屢創新高。本港樓市不會斯人獨憔悴。

再者,世界依然資金充沛,穩妥的投資出路卻不多,地產市場仍有很強的吸引資金能力。因此,我認為,香港的住宅樓價在疫情的壓力下,亦只會出現調整,而不會出現大跌。
(轉載自am730C觀點2020年2月18日)

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