物業投資者受經濟下滑所挑戰

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

社會上有很多市民都希望置業,而筆者從事地產代理工作超過30多年,接觸過不同類型的客戶,他們有着不同的入市原因,但也可以歸納出三大類型的客戶,包括有炒家、投資者及用家。

SSD辣稅趕走炒家

第一類是炒家,炒家在過去的樓市中是活躍分子,但現時在市場上已經很難發現他們的身影。炒家的特質是喜歡用最短的時間獲利,所以入市的頻率非常之高,速度亦非常之快;同時,他們大多數都對地產知識非常熟悉及專業,並且喜歡與地產代理打交道,所以十分緊貼市況走勢。

專業的炒家一般會集中炒賣某類物業,較少會涉及多類型物業,因為當資訊太多而不夠集中,會影響到入市的判斷力,容易作出錯誤的決定而招致損失。

直到2010年政府為了應對急速上升的樓價,而推出樓市辣招額外印花稅(SSD),增加物業在短時間內買賣的成本,從而壓抑樓價的升勢。炒家一般都是短炒物業為主,只要物業能夠獲取一成至二成左右的利潤,就會立即出售,但是自SSD推出之後,炒賣的成本大增,炒家自然會遠離樓市,甚至幾乎銷聲匿跡。

投資者承擔風險漸增

第二類是投資者,香港是自由市場經濟,加上市民主要的投資都離不開股票及房地產,所以這類投資者手頭上有足夠的資金,希望透過不同類型的投資產品為財富增值。他們除了擁有自住物業之外,也喜歡購買不同種類的物業作為長線投資,例如買住宅收租或投資工商舖項目等。即使政府在2013年推出雙倍印花稅(DSD),令到投資成本增加,也沒有阻礙投資者入市的意慾,始終中國人傳統都是喜歡購買磚頭的。

不過,發生近六個月的「社會運動」,樓市長線投資者也受拖累。「社會運動」持續,香港不同行業大受影響,衣食住行無一倖免,連以往無論樓價是高是低也沒有影響出貨意慾的長線投資者,也要面對工作及生意上的打擊,解決資金周轉困難的問題。現在事件還未平息,如果樓價不斷下跌,投資者需要承擔的風險便會不斷增加。

最後一類是最常見的用家,顧名思義用家購入物業是用作自住用途,他們有些是首置客,也有換樓客,亦有一些客戶是海外來港工作的人士,他們多以租住房屋為主,但也有少量選擇在港置業。而近年內地與香港兩地交流頻繁,多了內地人士來港購買物業,當中有部分已經在香港居住滿七年,地產代理喜歡稱他們為新香港人,這類客戶都是雄厚實力的用家。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

 

【刊於2019年12月20日  文匯報專欄】

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