利好因素眾多 足抵負面情緒 2020二手市場回勇 樓價料噴升10%

繼準確預測2019年樓價上升後,利嘉閣地產新一年繼續逆轉市場主流看法,認為2020年樓價非但不會大跌,反而會再大升一成!利嘉閣指出2020年樓市利好因素多於利淡因素,相信隨著社會運動趨向淡化及結束,加上中美貿易戰談判若能進一步達成更多協議,積聚半年的大量購買力勢將爆發,再配合其他政策、經濟及供求等多個基本因素支撐下,本港樓市前景將持續看好。預期2020本港整體住宅交投表現亮麗,當中一手交投料維持在1.9萬宗的近16年相對高位,而二手更料漲逾一成至久違了六年的4萬宗水平,至於整體樓價料有力「噴射式」上升10%。

回顧:2019年一手熱銷 二手遜色 

利嘉閣地產董事陳大偉表示,2019年樓市整體表現先升後回軟,與2018年的走勢相似,兩年間形成一個近似「M」字型的走勢。2019年開年,當時已持續近半年的中美貿易戰一度出現轉機,帶動股市急速回升,而樓市之前積聚的購買力大量釋放,令上半年表現甚佳。不過踏入下半年,一場反修例風波引發的社會運動爆發,加上貿易戰不斷纏繞,令市況出現大逆轉,一二手交投齊下挫,樓價亦受壓回落。

總結整體私宅表現,根據土地註冊處資料,截至今年12月16日為止,2019年整體私人住宅累錄55,087宗買賣登記,涉及金額約為5,230.77億元。按走勢推算,預計今年全年登記量最終可達約5.64萬宗,較2018年微升4%,雖在相對低位徘徊,但仍處於過去五年來的第2高水平;物業成交總值方面,預測全年將微跌約3%,至約5,360.26億元,為之前三連升後首度回落(見附錄圖一及附錄表一)。

新盤買賣登記破2萬宗 15年來首次

在一手私宅市場方面,2019年表現續因推盤節奏而時有起伏,但整體以上半年表現較優勝。上半年觀塘、將軍澳、白石角及大埔區等有多個大型新盤銷售,加上發展商因應一手空置稅亦加快一手現樓的推出,令上半年一手交投已突破萬宗,達逾1.22萬宗。時至下半年,雖然市況轉差,發展商亦調整訂價及付款辦法,繼續積極推出項目,令按月買賣登記絕大部分均仍至少有逾千二宗以上的水平,令一手全年表現尤其突出。

總結2019年一手私宅市場,截至12月16日,買賣登記量值分別錄得20,395宗及2,182.05億元,料全年相關量值最終可達約2.08萬宗及約2,225億元,將較去年分別升35%及跌1%(見附錄圖二及附錄表二),值得注意的是,逾2萬宗的買賣登記量創了自2004年後的15年新高,並為期內首度重越2萬宗大關。至於量升值跌的背馳走勢,主因受發展商貼市價開盤,加上當中不少屬中小型單位所致;而按每宗平均成交價計算,2019年料為1,068萬元,或創近四年新低。

在二手市場方面,2019年開局後即連升三個月,由一月的2,000多宗增至四、五月份都能突破4,600宗,並為今年以來買賣登記最多的月份。可是,接近下半年時,反逃犯條例修訂事件醞釀發酵,二手私宅買賣登記亦連跌四個月,直至十月中《施政報告》放寬首置按揭保險限制後,才出現較顯著的反彈,並單月重上逾3,000宗的水平。

截至今年12月16日為止,二手私宅買賣登記量值分別錄34,692宗及3,048.73億元,預期全年登記量最終錄近3.56萬宗,較2018年的3.88萬宗跌8%,出現連續2年下跌的局面,並為連續5年處於不足四萬宗的低位窄幅徘徊;而全年成交總值料達3,135億元,將按年跌約4%,但仍為史上第五多的年度(見附錄圖三及附錄表三)。按每宗平均成交價計算,2019年料為881萬元,按年升4%,並連續5年迭創歷史新高。

樓價回軟 私宅轉手平均每宗仍賺85%

可以留意的是,縱然下半年樓價受壓,但跌幅有限,在整年仍錄得上升及過去多年累積龐大升幅下,全年計的二手私宅轉手每宗平均賺幅仍然維持在八成以上的相對高位,雖較2018年的歷史高位回落,但仍守在次高水平。2019年截至12月16日,二手私宅轉手賺幅高見85.3%(見附錄圖五),較2018年全年的88.5%回落3.2個百分點,至於全年計,賺幅料可維持在相若水平,而展望2020年將有力重上88%。

另外,按活躍二手屋苑表現分析,截至2019年12月16日為止,嘉湖山莊繼續是買賣登記量最活躍的屋苑,暫時累錄524宗,惟較去年全年所錄得的577宗暫時少9%;緊隨其後者為沙田第一城的368宗及日出康城的335宗,兩者分別暫較去年全年多出4%及少3%。至於另一熱門老牌屋苑─美孚新村今年暫時守在第四位,錄332宗登記,按年暫時少2%。港島及九龍區的藍籌屋苑如太古城及黃埔花園,則各錄得282宗及234宗登記,分別按年暫時升1%及跌4%(見附錄表四)。

檢視2019年樓價,陳大偉指中小型住宅(以全港50個指標屋苑作依據)價格於今年首11個月累升3.3%,預計全年最終有約3.0%的升幅;豪宅物業方面(以差估署大型單位作依據),預測全年升幅只有約1.0%。至於租金走勢方面,中小型住宅2019年全年租金最終料跌0.5%,而豪宅租金全年料跌2.5%(見表一)。

展望:樓價非但難跌 反料急漲大升 

利嘉閣地產總裁廖偉強指出,早於去年底,當市場上大部分預測均看淡2019年樓價時,他卻持相反意見,認為今年樓價會上升,結果準確預測,即使一場社會運動肆虐仍未能令樓價出現倒跌。近日,市場上相繼有測量師行展望2020年樓市,部分認為樓價跌幅將介乎15%至30%不等,但廖氏再次逆向預測,認為樓價非但難跌,反而會「噴射式」再升一成!

過去半年,雖然樓市走下坡,但全年仍錄得升幅,倘若沒有不可預計的社會運動爆發,全年樓市升勢絕不止此。2019下半年以來,樓市表現確實失色,市場上紛紛看淡,甚至認為2020年跌幅將持續擴大,不過廖偉強相信此輪調整浪的最差時期或已結束,來年利好因素將多於行淡因素,故看好來年樓價不跌反升。

社會運動漸散 貿戰緩和 樓市重回正軌

首先,纏繞了一年半時間的中美貿易戰已有最新進展,首階段談判協議達成,原擬在本月中執行的加徵關稅計劃取消,除了緩和兩國關係外,亦利好包括本港在內的經濟前景。其次,本港持續了逾半年的社會運動於近期有減退跡象,暫不再見有大規模的激烈衝突出現,期望事件可逐步減退,社會民生漸復常態。

在經濟層面上,美國2019年以來已三度減息合共3/4厘,且展望2020年將維持低息政策,香港亦於十月底減息1/8厘,預示本港未來一段日子可維持超低息環境。此外,相信來年全球仍然會聯手救經濟,內地及歐美等多國仍會採取量化寬鬆的政策,連同低息環境及本地大額的銀行存款及累積財富,均將有利本港物業市場。

至於本地樓市政策方面,《施政報告》放寬首置按保限制的威力未完,只要本地政治事件平息及經濟有起色,2020年將有更多首置及換樓客利用上述政策入市,可以進一步帶動二手市場流轉,故料今年二手表現將較亮眼。另外,樓市三大辣招仍然緊鎖未除,樓價恐難出現崩盤大跌的機會。

求過於供 積聚半年龐大購買力隨時爆發

在供求層面上分析,公私營房屋政策的七三之比,將進一步減少私宅的未來供應,而預計未來十年,成熟而可推的私人住宅土地供應將非常有限,即使一手空置稅有助加快一手現樓銷售,惟數量依然有限。值得注意的是,過去半年的淡市,已積聚龐大購買力,相關需求料將在市況好轉下隨時爆發。

再者,香港於環球經濟體系上仍然擔當十分重要的角色,加上內地大灣區發展的協同效應,香港既有環球市場,也有內地龐大後盾,未來發展前景仍然有獨特優勢,住屋需求依然熾熱受捧。

明年二手私宅買賣料4萬宗 指向6年新高

展望2020年,廖偉強認為,在空置稅即將開徵下,發展商仍會積極推盤,不過全年一手能否再破2萬宗,關鍵要視乎有多少伙數規模夠大的新盤推出,至於二手市場則可受惠放寬按揭限制而繼續造好。預期明年一二手私宅合計登記量將由今年約5.64萬宗,增加約5%至約5.90萬宗的水平,有機會創6年來的新高;當中一手私宅買賣料達1.90萬宗,較2019年的約2.08萬宗回落約9%;而二手私宅成交量則會較今年的3.56萬宗,顯著升約12%至4.00萬宗水平,有機會繼2014年後,6年來首度重上4萬宗大關。至於整體私宅成交金額方面,2020年受惠預期換樓客增多,及豪宅項目逐步推出應市,一二手私宅合共成交總值料可漲約12%,有機會成為1997年的近6,412億元歷史高位後,史上第二度觸及6,000億元的次高水平(見表一及附錄圖一)。

來年置業者增 樓價料跑贏租金

樓價走勢方面,預期若2020年社會爭拗事件可以進一步平息,帶動經濟復蘇,相信農曆新年過後,樓市可以加快起步,樓價亦料可漸漸回升。廖偉強預計,中小型住宅樓價(以全港50個指標屋苑作依據)於2020年全年將可錄得8%至10%的升幅;而豪宅物業價格(以差估署大型單位作依據)則料錄約3%至5%的升幅。至於租金方面,來年置業者或有增加,加上將有接近1.9萬個新單位相繼入伙,對租金會帶來一定程度的壓力,料中小型住宅租金於2020年或下跌2%至3%;相對豪宅租賃亦未必活躍,故豪宅租金來年恐進一步再跌達5%(見表一)。

發稿:利嘉閣地產資料研究部

你可能感興趣