香港地產40年 走勢今非昔比

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

中國在40年前以鄧小平為核心人物提出改革,在1978年12月18日,中國第11屆中央委員會第三次全體會議後,開始實施一系列的經濟改革及措施,使中國在這40年期間的經濟突飛猛進,直到今天成為世界第二大強國。

中國亦在1984年12月19日,與英國簽署聯合聲明,將香港交回給中國,香港是英國的殖民地失效日期為1997年7月1日,香港正式在當日回歸中國。

香港面積細小,但是居住的人口越來越多,主要的原因是香港發展一日千里,香港人的勤奮及拼搏,能夠將一個面積細小的漁港,打造成為今天世界的大都會城市,兼且香港是一個中西文化交流的集中地,更加是一個法制健全,低稅制及自由的城市,無論本地人及外國人都喜歡居住在這個城市。

30多年前正值是中英談判期間,當時的香港人憂慮前景問題,擔心香港回歸中國之後未必能夠適應中國的法制及文化,很多人都打算移民,再加上當時的銀行利率高企(優惠利率20厘),人心惶惶之下,樓價自然下跌,當時累積的跌幅平均大約32%!

這40年期間,樓市受衝擊的第二次是1997年亞洲金融風暴,正值在當年1997年7月1日香港回歸中國,之後的幾年還有不同因素的衝擊,包括政府的政策及沙士等,當時的樓價平均下跌大約65%,銀行的利率亦相當之高,優惠利率為9.5厘。

這40年期間,第三次樓市比較大的跌幅是2008年金融海嘯,當年的困局維持了大約半年,樓價平均跌幅大約14%。

香港地產在這40年期間,樓價雖然經歷過三次比較大的跌幅,但是,如果大家有留意的話,頭兩次比較大的跌幅,銀行的供款利息都是比較高,當樓價下跌時,業主的供樓負擔相對比較吃力,業主拋售的壓力相對會比較大。但是,今天銀行的供款利率,相對是歷史的低位,業主持貨的承受能力亦比較強,所以,在對上這10多年期間的樓市,當樓價下跌大約一成左右,市場就會有承接力,因為業主的供款負擔相對輕鬆,無論任何惡劣的市況,都沒有迫切性的拋售需要。

【刊於2019年11月29日 巴士的報專欄】

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