香港樓價為何不肯跌

上周五公布的中原城市領先指數報179.4,按周升0.22%,結束了連續十周的下跌。本來只是一周的反彈不足以確認樓市跌勢已經逆轉;但觀察到近期樓市對壞消息冷感,對好消息敏感,以及施政報告後交投倍增的情況來推論,本港樓市連續多月的回落應可暫告一階段。今後兩個月,中原城市領先指數很有可能在現水平得到整固,甚至取得一定的回升。在這種情況下,2019年仍將是一個上升年,即年尾價會高過年頭價,幅度約在7%左右。
 
香港的樓價在這麼多的內憂外患下仍不肯下跌,的確令人難以理解。我曾為這個問題訪問在現時環境下仍選擇入市的人,得到的答案如下:
 
(一)雖然現時社會狀態並不理想,但他並不打算移民,因為別的地方也有別的地方的問題,他沒有把握可以在別處生活得比香港更好。既然要留在香港生活,就趁自己能力可及的時候買個自住單位,希望可以一勞永逸,不用一世交租。
 
(二)現時利率低,供樓負擔與交租相差不遠,如果只需一成首期已可以入市,橫豎要留在香港生活,選擇買比選擇租更為化算。
 
(三)現時樓價雖已超越大多數人的購買力,但由於供應有限,社會上仍有足夠的有需要並有能力的人去消耗目前的供應量。所以即使大部分人不看好樓市,樓價仍因供應未有積累而跌不下來。
 
(四)現時經濟前景雖然暗淡,但社會已積累了大量財富。現置業者用的很多時都是累積的財富,而不是新增的財富(如靠父幹)。經濟前景黯淡只影響增加的財富,而不影響累積的財富,所以對樓市影響有限。
 
(五)香港是一個國際大都會,外匯自由,市場靈活,產權有保障,吸引外來投資者的能力很強。雖然政府有辣招,仍未足以完全阻嚇資金流入香港的房地產市場。因此,香港的樓價不單在反映香港人的負擔能力,還在反映香港以外的人對投資香港地產的偏好。
 
(六)全球各國都在推行寬鬆的貨幣政策,新增的貨幣沒法流入實體經濟,只好流入資產市場。香港樓價亦因此受惠。
 
(七)中美貿易談判有取得協議跡象,新增的關稅大部分有機會取消,有利經濟好轉。
 
(八)香港社會運動有降溫傾向。「時代革命」若以當前模式進行,很難改變香港的大局,只能替社會帶來滋擾。當社會發現這類滋擾有破壞而沒有建設時,勇武行為就會受到質疑,動亂的規模一定會減少。
 
(九)除了香港人自己外,無論中國還是美國,都在香港有龐大的投資,他們都不想看到香港社會長期沒法運作,他們一定會各自發功,令社會得到平息。
 
(十)新近的放寬按揭措施,令一批本來未儲夠首期的首次置業者,突然變成有資格入市,令市場的交投倍增,市場氣氛因而轉向樂觀,令原本還在猶豫的買家也行動起來。這種樂觀的市場情緒應可持續到明年初,再往後就得看形勢怎樣演變。
(轉載自am730C觀點2019年11月11日)
 
 
 

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