香港樓市會進入蕭條期嗎?

上周五公布的中原城市領先指數報179.01,比之前一周跌0.59%。這次中原城市領先指數回落已持續了10周,有人問我是否跌勢已成,可以確認香港樓市已步入蕭條期。
 
我說,今次香港的形勢比較複雜,不易簡單地下結論。如果一定要我作一個未成熟的判斷,我傾向認為香港的樓市未必會在現階段進入蕭條期。
 
傳統的分析員,多按照一個地方的政經形勢作為預測樓市的基本因素。如果從這個角度來看,香港樓市的前景的確不樂觀。政治上,由於美國已決心打壓中國,香港一定被美國用作向中國施壓的棋子,香港從此進入多事之秋,社會不得安寧。地產作為不動產,無法帶去其他地方,所以無法不受當地政治的不穩定性影響。
 
另一方面,從經濟的角度來看,中國是香港服務業的主要客戶。大客戶的經濟發展受到制約,香港作為服務提供者,其發展自必然亦會受到限制。
 
因此,無論從政治的穩定性來看,還是從經濟發展的潛力來看,香港的處境都大不如前。因此,按傳統的基礎分析方法來看,香港的地產市場理應掉頭回落,再沒有之前那麼值得投資。事實上確有一部分人受這種想法的影響,以致近期一些海外地產的展銷會都人頭湧湧。
 
然而,真的流向海外地產的資金並不多。當一個人真正要決定應否把一生的積蓄投到海外時,無不會感到猶豫。外國一樣有政經問題,處境並不見得一定比香港好。而且,大部分香港人對外國的環境並不熟悉,要他們對不熟悉的地方落這麼大的注並不容易。有餘資的人或許會牛刀小試;但僅有一注資金的,就鮮有孤注一擲。
 
現實是,投資香港地產,產權比海外有保障,套現的能力亦較海外高,稅務負擔又比海外低,且外匯自由,隨時可把資金調走。很多投資者左比右比之後,還是決定把資產存放在香港。
 
若非如此,很難解釋,為何面對中美冷戰與香港動亂,香港的樓價依然有這麼強的抗跌能力,跌幅至今仍未達6%。以近日香港樓市對政府放寬按揭措施的反應來看,樓市仍對好消息非常敏感。這樣輕微的刺激,本來只能惠及初次置業者與金額相對低的中小型住宅市場;但現實卻是豪宅與商業樓字市場也一樣出現了良性互動,交投大增。若然樓市即將進入蕭條期,當不會有這麼積極的反應。
 
投資者近日憧憬的,是中美談判快將取得協議,而香港的動亂,亦會逐步降温。他們之所以傾向相信好消息,而不去相信壞消息,是因為全世界仍在推行寬鬆的貨幣政策,大量資金仍然未找到出路,房地產市場仍是資金的主要避風塘。
 
近期歐洲已出現名義負利率,在德國已有銀行向存錢的客戶徵收利息,反映我們的世界資金已氾濫到甚麼程度。在這種情況下,有租金收入的香港地產,很難進入蕭條期。
(轉載自am730C觀點2019年11月4)
 
 
 
 

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