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三個訊息,一個預兆

 (原文發表於2015年6月26日)

 

瘋搶樓潮令本港樓價升勢不可擋,萊坊6月15日公布的2015年第一季《全球樓價指數》,截至今年首季本港樓價按年上升18.7%,升幅全球最勁,位居榜首,較第二位的土耳其高0.1%。二手樓價持續錄得破頂成交,上車屋苑天水圍嘉湖山莊剛以實用呎價逾8,900元易手,創屋苑分層新高;九龍灣淘大花園分層戶呎價亦首次衝破1.5萬元,市場預期下半年本港樓價最多會有一成升幅。

在已極其偏高情況下,市場仍預測本港樓價有可能再升10%。會嗎?理性上,不大可能,但當買家瘋狂,甚麼都可能發生,說不定會超額完成指標。

眾人皆醉我獨醒不容易做到,無論如何,當夕陽無限好,要小心它就快進入黃昏,最終進入黑夜。

特首梁振英6月23日發表上任以來第三份《施政匯報》。《施政匯報》指出,政府去年公布長遠房屋策略後,繼續多管齊下增加房屋土地供應,預計今年私人住宅落成量約為13,000伙,明年則約20,000伙。梁振英指出,雖然樓價和租金持續上升,明年私樓落成量創10年新高,較過去10年平均高出約72%,希望可以開始紓緩過去長時間以來積累的供不應求情況。

政改方案被否決後,特首梁振英、政務司司長林鄭月娥和律政司司長袁國強不約而同都說政府日後會集中精力發展經濟,改善民生。特首和高官的發言,自有其微言大義。解決弱勢族羣的住屋難,是民生問題的重中之重。梁的發言,意味著他會加速加強在那個領域的作為。

我以前不止一次表達一種看法,就是梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的,一時未兌現,是因為剛上任,百廢待舉及形格勢禁,但他會千方百計在任內兌現,特別是要在2016年或稍前兌現。為何要在2016年或稍前?因為他要爭取連任,而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾,將是他任內施政的最大亮點,有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度,這些都是競選連任(不管有沒有普選)不可或缺的條件。

我對梁振英這兩年多在增加土地供應的力有未逮還有另一種看法,他是非不能也,是不為也。他想將這個「能」留待到2016年,以這個施政最亮點作為於2017年競選連任的有力武器。

過早展示這個「能」,例如在2013年至2015年期間,市民屆時(2016年至2017年初)會稍為淡忘梁這個大政績,「能」的震撼力會為之大減。

不少人覺得,香港缺乏建屋土地,梁振英縱使有心,無奈巧婦難為無米炊。這種看法有偏差。香港並不缺乏土地,要拓土,可以:

  1. 開拓大量非住宅荒地,包括荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」(被破壞或荒廢的農地與工業地);
  1. 開拓27%的其他閑置土地;
  1. 動用小量(2.5%)郊野公園土地(即全港土地1%),以興建44萬個住宅單位;
  1. 改劃土地、增加土地發展密度和適度填海。

香港缺乏的是,政府克服阻力那股「雖千萬人,吾往矣」「遇佛弒佛」的決心和機變、市民及政黨的大力支持(勇於發聲及敏於行動那樣的支持,而非沉默的支持)和小眾利益團體的顧全大局、犧牲小我的眼光和氣量。

因著去年佔領運動和過往20個月的政改之爭所暴露的深層次矛盾,以梁振英為首的特區政府、政黨和市民看來都會較前向好改變,大幅增加房屋土地,估計可以加速加強推進。

明年私宅落成量創10年來新高、特首高官矢言集中力量發展經濟改善民生和梁振英來年增加土地房屋供應的誘因,三件事合起來,預兆著房屋土地的大幅增加。沉醉於樓市瘋狂的賣家、買家,要好好思量了。

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