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 (原文發表於2015年6月25日)

 

6月18日在《信報》看到一篇評論香港樓市的好文章《兩個負擔比率,一個樓市結論》,作者是呂梓毅。

作者大部份觀點我都認同,且將這篇文章引述於此,與大家分享:

『根據Demographia的《國際房屋負擔能力調查》,截至去年第三季,香港樓價負擔比率達17倍,即一個中等樓價(面積45方米)單位,需動用17年家庭的收入來支付(不包利息),是環球86個主要城市及近380個大城市中(不包括內地城市),比率最高的地方。……

就目前香港樓價負擔比率,有以下兩點值得補充和注意。其一是,樓價負擔比率不足的地方。一直以來,不時有評論指出,香港約有半數家庭是租住居所(包括公營租住房屋及私人房屋),利用全港家庭入息中位數計算樓價負擔比率有欠公允。不過,即使我們採用居於私人永久性房屋的家庭住戶入息中位數推算(2014年第四季的數字為每月33,900元),樓價負擔比率仍然高企於約12倍(筆者按:仍是全球466個大城市之冠,第二、三位的溫哥華及雪梨分別為10.6及9.8倍);按Demographia的標準,比率已高於5.1倍的臨界點,屬「極之嚴重負擔不來」(severely unaffordable)的水平;比率亦同樣遠高於其他主要海外大城市。更何況若然採用非上車盤(即以相對較大面積的單位)計算比率,「負擔不來」的情況則更為嚴重。

其二,大城市一般有相對較高樓價負擔比率,不難發現主要大城市的房屋負擔比率均可長時間處於偏高、甚至極高的位置,箇中原因,相信與大城市可提供較多(高收入)工作職位,以及外來資金流入帶動所致。……

 

入息增速遠遜樓價

至於香港收入的情況方面,自2009年金融海嘯後,家庭入息中位數亦有所增長,近3年來的按年平均升幅約6%;然而,相對樓價達雙位數字的按年升勢而言,可見入息依然遠遠落後於樓價的升勢。這也解釋了近年來香港的樓價負擔比率節節上升(即愈來愈變得難以負擔)的因由。

至於支撐高樓價負擔比率的另一個資金流入因素方面,近一年來的發展對港樓價支撐的作用,似乎正逐漸淡化。今年初特區政府暫停資本投資移民計劃,令資金流入本地房地產的數量有所減少。

 

港匯按息影響表現

更糟糕的是,自去年年中開始,聯儲局臨近結束QE3,美元(即包括港元)匯價反覆上升,美匯指數迄今累積上升約兩成(雖然近期表現反覆),這直接使港元幣值變得昂貴(人民幣也有類似情況)。

相對地,加拿大、澳洲和紐西蘭主要大城市的樓價負擔比率,雖然同樣位列較前的位置;但三地的匯價(兌港元),在過去一年便下挫一成三至兩成不等,即匯價紓緩樓價的升勢,令其物業相對地仍有一定的吸引力。換言之,對外國投資者而言,香港物業因為匯價因素,令其吸引力進一步失色;對內地投資者而言,海外物業的投資價值則相對香港更為吸引。

除樓價負擔比率外,供樓負擔比率也是經常被用作衡量樓價是否偏貴(或偏平)的另一個指標。按美聯物業最新數據顯示,目前供樓負擔比率(註:這是計算面積500方呎的私人物業,每月按揭供款佔人息中位數的比率)為44.6%,是1999年底以來的高位。雖然這比率較1997年高峰時仍有一段距離,但這完全是因為目前異常偏低按息(約2.2%)造成的扭曲現象。

再者,自2009年至今,金融管理局已七度收緊樓按批核的準則,目前所有1,000萬元以下的自用住宅物業,按揭成數上限已收緊至在六成或以下,不少業主持有二按或三按等按揭,令實質供樓負擔比率也會較現水平為高。以上種種同樣反映物業已逼近難以負擔的地步。

而且,正如多位官員不時苦口婆心指出,若利率回升,供樓負擔比率必將飆升。事實上,祇要目前的按揭息率,由現水平回升至約5%,每月的供樓負擔便會上升逾四成。

樓價偏高未必即跌

不過,話說回來,正如以往的分析已指出,聯儲局難以快速啟動利率正常化(yield normalization)的進程。換言之,除非出現債券泡沫爆破,短期市場利率(按息)相信不大可能快速攀升,即加息令高企供樓負擔比率進一步飆升的情況未必會出現,遑論樓價因加息而出現大幅下挫的壓力。

總括而言,從樓價負擔比率和供樓負擔比率角度看,均顯示香港目前的樓價已呈異常偏高的狀態。不過,這是否會構成樓價有即時下跌的壓力呢?筆者對此則有所保留,尤其是估計聯儲局加息空間依然十分有限。

其實,正如股市估值偏貴,或股價超買,也不代表價格會有即時回落/下挫的壓力。

導致樓價轉勢的,相信還有其他因由,如前述債券泡沫爆破或其他金融危機爆煲等。無論如何,目前樓市已出現偏貴/超買的下挫前置條件;若然市場有任何風吹草動,樓價抗跌力便十分脆弱。』

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