難看難看,現時的樓市其實易看(4)

回顧各類型住宅單位的表現,這幾年可謂「愈細愈升」,其中面積432方呎或以下的小型單位,就充當升市火車頭,每年累積升幅平均10%至15%,表現冠絕各類型的物業,一改以往由豪宅主導大市的局面。

在租金升幅追不上樓價的步伐下,私人住宅的租金回報率持續處於低水平。最高回報率的單位,仍然屬於面積小於432方呎細單位,但租金回報僅得三厘,可謂近年的低位。

豪宅代表著Smart Money,細價樓代表著愚昧群眾,Smart Money裹足不前甚至蝕讓套現,愚昧群眾還勇字當頭,一往無前,那意味著甚麼?大家認真值得思量。

「狼來了」源於童話故事,牧羊童因為一再謊報狼來了來作弄村民,最終喪失了村民的信任。狼最後真的來了,一下子闖進了羊群,牧羊童害怕極了,拚命地向村民們喊「狼來了!狼來了!快救命呀!狼真的來了!」

村民們聽到他的喊聲,以為他又說謊,大家都不理睬他,沒有人去幫他,結果牧羊童的許多羊都被狼咬死了。

仍在入市搶樓的用家及投資者可曾想到,狼始終真的會來,如果過去六、七年陳德霖、張炳良、陳茂波、曾俊華、梁振英、張建宗及陳帆「輪流苦口婆心提醒市民樓市有泡沫及隨時爆破」形同狼真的來了之前的牧羊童,以目前的樓價及眾多不利樓市的內外政經因素,狼真的隨時會來的機會愈來愈高,你不信而疏於防範,許多羊會被狼咬死。

這六、七年以來,我們與上述高官亦是同路人,一再預警香港樓價已偏高,物業應賣而不是買。為何我們的預警一再不兌現?在此,我們想引用凱恩斯一則名言來解釋:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。凱恩斯又說:「當音樂停止時,手中別拿著別人傳給你的股票」。

我們相信,一眾高官和我們分析所得的趨勢和結論是對的,祇是兌現時間不對。市場上的搶樓者,不要因為預警未立刻或很快兌現,就對正確的趨勢預測和結論嗤之以鼻。否則,會吃狼隨時真的來了的大虧!

-完-

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