上半年登記2,881宗 近3年來最低迷 利嘉閣：工商舖買賣下半年冀低位現轉機
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，中美貿易戰在去年下半年爆發，並進入持久戰，蔓延至今年上半年未有解決之餘更時有惡化，令工商舖市道於上半年跌勢進一步加劇；加上接近年中時，一場《逃犯條例》修訂的陰霾席捲市場，令沉寂的工商舖市場承受雙重打擊，創下近3年來最低迷的局面。不過，踏入下半年後，貿易戰有所緩和，《逃犯條例》亦已擱置，冀望下半年不利因素可以漸漸淡化，令資金及積聚的購買力重投市場，帶動下半年較後時間工商舖成交量值在低位出現轉機。
根據土地註冊處資料顯示，截至6月30日為止的2019年上半年，全港共錄得2,881宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達603.59億元，較去年下半年的3,927宗及943.55億元分別下跌27%及減少36%；若按年同比，則分別挫46%及跌8%；量值齊跌主要是受上半年中美貿易戰不時困擾及因修訂《逃犯條例》而引發的政治風波及衝突，而令準買家入市變得極為審慎。
連跌兩個半年度 上半年交投不足三千宗
今年上半年2,881宗的工商舖物業買賣登記，除了是近3年來的新低外；亦為2013年上半年(2月份)實施雙倍印花稅(DSD)後，第3次出現「半年度」少於三千宗登記的淡況。在工商舖三類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數繼續大幅領先，達1,712宗，佔整體比率達59.4%；商廈及店舖則分別錄得579宗及590宗買賣登記，佔比各約20.1%及20.5%。
黃應年表示，上半年受中美貿易戰時好時壞的不明朗因素困擾。不過，踏入下半年，隨著G20峰會後中美貿易戰再現轉機，加上困擾大市的《逃犯條例》陰霾解除，配合下半年息口持續低企及量化寬鬆下資金充裕，工商舖物業仍將成為入市投資對象之一。黃氏預期，今年下半年整體工商舖買賣交投量將由低位反彈，物業成交量料輕微回升5%至3,020宗水平；至於涉及成交金額方面，料下半年在大額物業買賣持續減少下，將按半年再跌18%，估計只有約495億元。
下半年工廈支撐大市 商廈店舖買賣料續偏軟
踏入下半年，雖然整體工商舖市道持續偏軟，惟預期稍後在工廈市場有較多新項目開售下，可望帶動下半年整體買賣登記量錄得輕微升幅。至於商廈及店舖市場縱然危機處處，但市場上永遠是有危才有機，不排除在下半年較後時間，個別投資者增加議價空間後，有助刺激上述兩類物業交投量觸底回升，故縱使面對逆市，亦無須一面倒看淡。
下半年利好工商舖市道因素：
- 大灣區發展規劃，加上大型跨境交通基建如港珠澳大橋及高鐵使用量增大，而新口岸蓮塘口岸亦可望年內啟用，將持續利好中港兩地人流物流及商業交流，為工商舖物業帶來支持作用；
- 美國下半年有減息空間，香港即使未必跟足，但亦反映超低息年代可以延續；而環球量化寬鬆政策，令資金繼續流向實物資產，對投資工商舖有正面刺激作用；
- 一度令市場憂慮的《逃犯條例》已被擱置，掃除中港以及環球企業的營商不明朗因素，將利好工商舖市場繼續發展；
- 年初政府重啟活化工廈計劃，市場反應良好，措施將推動工廈物業可作更多元化發展，並將持續利好整幢工廈的大額成交。
下半年利淡工商舖市道因素：
- 中美貿易戰未完全化解，市場仍憂慮當中或會橫生枝節，令準買家有所顧忌，事態發展將成為下半年主導工商舖物業的其中一個最大不明朗因素；
- 因「反修例」引發的一場政治風波暫仍未有解決跡象，而遊行示威及衝突更在各區遍地開花，直接打擊受影響地區的旅遊及零售業，令相關店舖生意大跌；
- 倘若本地政治風波長期未能平息，恐拖累經濟發展，甚至令失業率回升，窒礙整體工商舖物業市場氣氛，將對市場帶來實質影響。
工廈市場回顧及展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，工廈買賣市場隨整體大市出現回落，當中以超細價工廈的交投跌幅最顯著，惟在活化工廈政策重啟下，大額及全幢交投背馳大升。總結上半年全港共錄1,712宗工廈物業買賣登記，涉及金額約201.33億元，較去年下半年分別回落20%及微升8%；如按年同比更大跌51%及24%，當中登記量創了近6個半年度新低，且再次跌穿二千宗水平。
今年上半年，工廈市場成交量仍主要由中細價物業撐起。其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別錄得616宗登記，為7個價格組別中交投最多者，佔整體工廈登記量達36%，惟較去年下半年的710宗減少13%，反映上半年市況回軟。值得留意的是，上半年超低價及1億元或以上的高價工廈各走極端，200萬元以下細價者登記量急挫67%至只有200宗，而1億元或以上者則大錄21宗，按半年大增62%，主要受惠重啟活化工廈政策，令整幢的大額工廈交投顯著回升(見附錄表四)。
按地區劃分，在10個觀察區之中，有7個地區買賣登記量錄得跌幅，當中三大傳統工廈「重鎮」荃灣、葵涌及觀塘表現不一，前兩者分別跌逾三成，而觀塘則逆市增加22%錄得346宗登記，成為最旺的觀察區，主因是期內有全新工廈項目創匯廣場錄得多宗拆售帶動。至於黃竹坑區方面，上半年買賣登記量有142宗，按半年減少32%。
從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎2.50億元至最高的20.76億元；當中，排榜首者為牛頭角淘大工業村1座全幢登記，涉資近20.76億元；其次為新蒲崗美華工廠大廈全幢，涉資逾9.55億元。在十大貴重成交當中，全幢工廈成交佔了8席，廣泛分布在東九、九龍城、柴灣及屯門，反映多區全幢工廈均受追捧。
至於工廈摸貨方面，市場氣氛不就，加上持續有DSD辣稅制約，市場上的短線炒家幾近絕跡，工廈交投短線轉手成交更為淡靜。總結上半年按月只有一宗起兩宗止的工廈摸貨登記個案，而半年累計只有6宗，較去年下半年的9宗，進一步回落33%；涉及金額只有約1,770萬元，亦按半年挫近六成(58.8%)。
展望下半年，朱亮恒指出，雖然中美貿易戰及本土社會運動未完全解決，不利工廈市場表現，但下半年預計將有三個工廈全新項目推出市場，涉及單位總數約1,100伙；而預期美國年底前最少減息兩次，且全球再度量寬，大量資金繼續尋求投資出路。此外，重啟活化工廈政策亦對全幢工廈買賣和收購活動起了積極作用，預計下半年工廈物業成交量有望回升17%至2,000宗水平，而成交金額則估計與上半年持平，維持在約200億元的水平徘徊。
商廈市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，中美貿易戰爆發及長期纏繞，對商廈買賣的影響最為明顯，不少企業均採取審慎觀望的策略，連大額交投亦見明顯減少，導致量值同時急挫的困局；當中涉及的金額大瀉近八成，其中一大原因是2018年下半年曾有一宗涉資逾197億元的港島東中心內部轉讓登記推高基數所致。
截至6月30日止的上半年，商廈物業買賣登記錄得579宗，較去年下半年的1,080宗大跌46%；金額方面，上半年共錄得116.04億元，較去年下半年的540.21億元急挫79%，是工商舖三個範疇中表現最差者；若按年同期比較，亦各跌近37%及40%。
以價格類別劃分，上半年七個價格組別的商廈買賣中，共有六個錄得跌幅，幅度介乎8%至68%不等，反映市場跌勢頗全面。其中以介乎500萬元至1,000萬元以內價值組別的商廈買賣登記量跌幅最大，期內只錄得166宗，較去年下半年的517宗急跌68%，主因是去年11月有沙田W LUXE開售錄逾300宗相關登記而拉高基數所致。此外，上半年唯一錄得升幅者是5,000萬元1億元以內的高價組別，期內有36宗登記，按半年升9%。
上半年最貴重的商廈買賣登記為元朗青山公路元朗段150至160號全幢，涉及金額逾8.21億元；其次為紅磡/土瓜灣海名軒5樓全層，涉資逾4.5億元；而同為海名軒6樓全層亦以近4.28億元排於榜內第三位。上半年十大貴重商廈登記之中，有1宗為全幢商廈，另有一半(5宗)為全層物業(見附錄表七)。
從本行長期觀察的11個地區分析，有8區登記量在上半年錄得跌幅，當中以西營盤區的跌幅最顯著，期內共錄得16宗，較去年下半年的38宗大跌58%。至於增幅最顯著者是觀塘及九龍灣區，分別急升2倍及80%，反映東九商廈續受市場歡迎。此外，傳統核心地段的中環及尖沙咀區各錄22宗及78宗，分別按半年跌35%及9%，而上環區則以87宗買賣，成為期內登記量最活躍的觀察區，按半年微升4%(見附錄表六)。
對於下半年的市況預測，徐康達指出，商廈市道較受中美貿易戰的形勢所影響，兩國交鋒，時好時壞都牽動著準買家的入市心態，尤其令甲廈準買家審慎觀望，導致買賣進度緩慢甚至膠著。甲廈業主持貨能力相對較強，議價空間及彈性較乙廈為少，導致部分購買力反而流向如中上環、灣仔及銅鑼灣等乙廈市場，故料下半年乙廈市場的交投或呈價跌量升的走勢。至於整體商廈表現方面，徐氏預期下半年買賣登記料跌一成，至約520宗，而登記金額方面，由於貿易戰導致中資及外資資金流入均見萎縮，故下半年涉及合約總值料少於百億元，預計較上半年再跌18%，至約95億元水平。
店舖市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，今年上半年之中，首季受傳統淡季影響，交投較疏落，惟踏入次季已見改善，按月均能重上逾百宗的水平；不過，下半年仍受中美貿易戰及本地各區示威遊行的陰霾籠罩，後市尚待觀察。截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣錄得590宗，較去年下半年的699宗跌16%；至於成交金額方面，由於今年1月有領展出售多個商場而錄得大額登記，導致今年上半年店舖登記金額逆市出現顯著增長，較去年下半年的217.68億元大升31%，至286.22億元。
店舖買賣市道自2016上半年觸及歷史低位後，之後兩年表現平穩，直至2018年下半年才因中美貿易戰爆發而連續出現2個半年度回落。按地區分析，上半年納入長期觀察的17個分區當中，有13區的登記量均錄得跌幅，當中跌幅最大的是觀塘區，由去年下半年的19宗大減42%至今年上半年的11宗。而部分傳統旺區如銅鑼灣、旺角及油麻地亦分別跌20%、32%及33%，反映多區店舖買賣均受壓。不過一些一線核心區如中環及尖沙咀交投則有上升或相對平穩，上半年分別增1倍及微跌5%；其中中環能倍升主因之前基數太低，故多出2宗已有倍升的效果，並不代表區內市況轉旺。
按物業價格分析，在7個價格組別的店舖物業交投量當中，有6個均出現回落，僅有1億元或以上的大銀碼店舖登記量逆市上升，上半年共錄31宗，按半年大升35%，主要受惠今年1月份領展出售多個商場而錄得12宗大額登記所致。至於銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內者則成最大跌幅的組別，按半年挫37%，跌至只有85宗登記(見附錄表八)，反映過去半年細價至中高價店舖買賣均較低迷。
展望下半年，鄭得明指出，本地政治爭拗引發的一連串遊行示威及衝突行動直接打擊了零售市道，對店舖市場造成明顯影響，且有向各區蔓延的傾向，衝擊程度比中美貿易戰更快更狠。原預計西北區舖市有民生消費支撐而可有一定支持，但觀乎近日當區出現混亂情況，令準買家出價及入市步伐均變得更為審慎及觀望。鄭氏希望，整體舖市經歷低潮期後，西北區的民生店舖可望逐漸由低位輕微回升，惟港島及九龍區核心店舖，如以旅客及高消費為主的店舖仍會受壓，最多只能呈低位橫行的走勢。綜合預計，整個下半年店舖買賣登記料再跌15%，至500宗的水平，而涉及合約金額更料顯著跌30%，至只有約200億元的水平。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
