難看難看,現時的樓市其實易看(3)

由於政府對首置人士(通常是30至40歲的青壯年人)的網開一面,以及首置人士普遍迷信樓價祇升不跌,首置人士成為近年住宅樓宇買賣的主力軍。為了上車,這些首置者不僅動用他們所有的個人資產,還普遍借助父母的財力。不少較富有的父母為了令子女一嘗所願,不惜代他們支付三成至五成首期,甚至出全資購樓贈與子女;財力不足的父母,就把自己手上物業抵押,以所得資金助子女買樓。

樓市急升,原本更難買樓的年輕人卻是申請按揭最多的階層,很多想搭上樓市快車的年輕人,因著發展商提供的額外按揭貸款而一嘗所願,這解釋了為甚麼在二手成交停滯的情況下,新盤銷情依然火熱。

這些搶樓的年輕一族,錢從何來?原來都是倚靠富爸爸、富媽媽。

根據一個統計,超過三分之一的買家在支付首期時倚靠父母墊支全部或大部份。

一手樓(特別是細價樓)的動力原來主要倚仗年輕買家背後的富爸富媽及發展商提供的額外按揭貸款。成交量稀少而樓價一再破頂,是否乾升?而這樣外強中乾的升市,是否強弩之末?

今年3月至月樓市氣氛升溫,市場不斷錄得高價成交,二手業主見勢心雄,叫價漸趨強硬,相反地發展商繼續採用優惠甚至劈價促銷策略,搶奪二手購買力。

二手小業主與發展商的推盤取態迥異不同。該怎看這種現象?我們會將二手小業主看成是市場內的群眾,發展商是聰明資金。市場中的群眾,人雖眾,往往是盲動的,聰明資金人雖少,對形勢的掌握洞若觀火,採取的應對行動亦每每拿揑準確,最終將群眾玩弄於股掌之上。

近期細價樓樓價的屢創新高,是樓市轉角(重入上升軌),還是下跌浪中的小反彈?著實值得思量。

畢非德(Warren E. Buffett)說,「投資者要在別人貪婪時恐懼,而在別人恐懼時貪婪」。觀諸現實,在促銷方面,二手小業主是在發展商恐懼時貪婪;在入市(購樓)方面,豪宅買家已踟躕不前,但細價樓買家則蜂擁而出、一往無前。細價樓買家是在豪宅買家恐懼時貪婪。

誰的貪婪和恐懼正確?答案已寫在牆上。

-待續-

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