環球減息潮今年樓價仍樂觀

香港樓市不但容易受到本地經濟因素影響,還會因為外圍市況的變化而左右樓價走勢。在過去10 年期間,香港樓市並沒有受到政治及經濟的嚴重創傷,唯政府由2010 年起推出首次辣招,並分別在2012年、2013年、2016年及2018年,政府都不斷推出打擊樓市的措施,但均未能成功壓抑樓價上升的走勢,每年的樓價都是只升不跌。對上一次全年樓價下跌,要追溯到2008 年金融海嘯捲起了全球金融危機,當時樓價抵受不到衝擊而大幅下滑,全年錄得約15%的跌幅。

中美貿易戰構成不明朗

2018 年年中,醞釀多時的中美貿易戰正式爆發,香港樓市直接受到影響,當時市場上有很多業主、買家、甚至投資者都產生恐懼,繼而選擇按兵不動,觀察市況發展。部分中小型單位業主選擇減價放售單位,他們認為樓價已連升十多年,手持的物業已錄得驚人的升幅,擔心萬一樓價調頭回落,累積的升幅會慢慢地消失。加上傳媒每日大幅報道業主減價求售的消息,令到市場負面氣氛加劇,業主為求盡快出貨,將樓價不斷推低,最終形成跌浪。

直到今年初,中美談判傳出利好消息,推動樓價重回升軌,樓價從最低位反彈,升幅高達約12%,同時市場氣氛變得熾熱。近期成交量有所回落,主要因為樓市跌勢急,會吸引投資者趁低吸納,但相反當樓市升勢急,投資者則會選擇按兵不動,靜候入市時機。加上中美貿易戰再度升溫,美國從多方面進擊中國,而中國亦強烈表明不會輕易妥協,並且會作出還擊,雙方在談判沒有進展。如果事情進一步惡化,對於中國內地及香港的經濟影響會越來越大,同時全球經濟同樣會被拖累,恐怕會進入經濟不景的時代。

供應不足持續推高樓價

以現時局勢分析,中美紛爭會否最終成為一發不可收拾的局面仍然有待發展,如果情況長期下去,必定對樓市造成負面影響,樓價下跌的壓力自然會增加。筆者對未來樓市走勢的看法並非完全悲觀,因為還有多個因素支持樓市,其中一個利好因素是全球醞釀一股減息潮。由於全球經濟增長放緩,包括美國、中國、歐洲及澳洲等地都無可避免利用減息來刺激經濟,而減息對香港樓市有正面作用;再加上香港始終是福地,高樓價更加是香港獨有的特色,再者市場資金充裕,投資者沒有沽貨的壓力,樓價仍然有很大的支持力。同時,市民對於住屋需求遠遠大於供應量,供應不足更加成為多年來推高樓價的元兇之一,故此筆者對於樓價走勢還保持樂觀,並相信全年樓價仍然會錄得升幅。

【刊於2019年6月21日  文匯報專欄】

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