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給仍急於上樓者的忠告(3)

 (原文發表於2015年3月20日)

租樓有時較買樓更明智 

需要樓宇自住,不是買就是租,但許多人永不考慮租賃,一則他們認為始終須有自置物業,現時不買,他日會更貴,不如現在買;二則他們普遍認為,「租樓交租是代業主供樓,簡直是將錢倒入咸水海!」一定要買樓!

第二種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪,絕少人挺身而出,指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐,買樓是要付代價的,一旦買樓,一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資性質的買家來說,他所付的代價(樓價)換回租金回報和樓價日後的升/跌幅;對自用性質的買家來說,他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升/跌幅。相反地,租客付出租金,但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來,靈活運用。當買家還是租客化算呢?沒有絕對的答案,關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力:若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升/跌幅更高的金錢回報,那麼該買家應該當租客,當買家收租或免租是虧了;若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升/跌幅為高的金錢回報,那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構,祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

在樓價見頂回落之際買樓,是高價接火棒,若持貨到浪底,損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份(請記著,在過往半個世紀的幾次下跌浪,樓價跌幅一般介乎40%至65%,從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅);相反地,若聰明地租樓,就可避接高價火棒,從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份,屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

不難看到,自住買樓不一定永遠正確;租樓居住不是代業主供樓和倒錢入咸水海,更非任何時候均是錯誤。

供求是相對的,供不應求正在改變

政府每次出招,必對部份買家有針對性。2010年11月的辣招,政府祇向置業後6至24個月內轉手的賣家徵收SSD,針對的是炒家;2012年10月的辣招,是向公司買家及在港置業的非本地永久居民開徵15% BSD,寓禁於徵,意在拒趕佔市場23%份額的推動香港樓價飛升的兩股重要力量;2013年2月22日的加辣招,矛頭直指購買第二套或以上的人士或公司,這些個人或公司以長線投資者為主,而根據過往數據,這些買家佔整體成交量約一半。另一方面,刀鋒亦指向引起更盛炒風及素來乃漏網之魚的工商物業以至車位。

如是這般,政府每次出招,就剪除部份投機性或投資性需求者。2013年2月22日以後迄今,政府又加推了幾次不同形式的加辣招,需求者已經大減;

樓價由供求決定。供求是相對的,縱使供應的絕對量很大,當需求量更大,市場將出現供不應求;相反地,縱使供應的絕對量很小,當需求量更小,市場將出現供過於求。在政府不斷出招下,需求不斷遭受壓縮,住宅樓宇供不應求的情況正日趨弱化。

起樓成本奇高,樓價不會跌?

無論是發展商還是地產代理,他們老愛拿地價及樓宇建築成本高昂為由,不斷溫馨地提醒廣大的準買家,樓價不會跌,最低限度不會大跌。

這種說法對嗎?看來不大對!

根據經濟學的簡單定律,價格祇由供求決定,成本不能決定價格。供過於求,價格自然會跌,極度供過於求,價格更會大跌!準買家對此應該有清醒認識。

– 完 –

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