本港樓價升跌 還看供應量

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

樓市走勢變幻莫測,去年中爆發中美貿易戰,隨之更引發環球股災,本港樓市應聲下跌,當時有不少專家預測熊市來臨,樓價將大幅下滑,一時間不少上車屋苑紛紛錄得劈價成交。然而事隔半年,樓市又迅速從谷底反彈,近期不但二手市場每見破頂成交,一手新盤的銷情亦非常火熱。故此,筆者最近出席不同場合時,都有人問同樣的問題-為何樓市會再次上升?而且一時間變得如此熾熱?

如果讀者還有印象,其實早在去年中,當樓市開始被連串利淡消息纏繞,產生變化的時候,筆者已經大膽斷言今次只是牛市的調整期,並非真正熊市的來臨。箇中原因,只要大家將上一次的牛市周期與今次的情況作對比,就會明白為何筆者如此肯定今次的升浪仍繼續。

市民財富厚 置業需求增

上一次的牛市周期由1985年開始,至1997年結束,歷時12年,至於今次的牛市,自2003年沙士過後,樓市在自由行政策帶動下慢慢由谷底回升,由2004年至今,已經有15年,超越了上一次的牛市周期,有人認為今次上升周期的時間比較長,是時候調整一下,但是,只要大家細心分析,就會發覺今次的上升浪絕對未完。

首先,由息口方面分析,當年是高息年代,今天是低息年代;當年銀行按揭借貸的比例很高,今天銀行按揭的借貸嚴重偏低。今天銀行存款額已高達13萬億元,市民累積財富豐厚,再加上內地及香港聯通越來越緊密,以及推行大灣區等的政策,內地同胞來港置業的需求日增,更重要的是政府在這10年推出的辣招,無形中加強了業主持貨的實力,以上這種種因素,都成為樓價繼續上升的基石。

利好因素多 供求影響大

其實,能夠支持香港樓市的利好因素很多,比較重要的是供求。未來的10年,政府將公營及私營的房屋比例,由6:4轉為7:3,換言之就是私樓的數目會減少,市民將更加相信未來樓價難以下跌。當然,有人認為,這個措施上年已經推出,樓市沒有因此得以支持,在利淡因素圍繞之下依然應聲倒地;不過筆者不敢苟同,因為在去年的不利因素影響下,股票市場下跌了足足三成,但是樓市只是下跌一成,足以證明現時樓市仍有抗跌力;再看看當年,在1997年之後,政府推出了八萬五建屋目標,樓價就因此嚴重下滑達七成,可見樓價的升跌,供應量的影響力實在是立竿見影。

受中國傳統觀念影響,上車置業仍是不少人的目標和夢想,加上本港未來的房屋供應仍然不足,在供求失衡下,加上息口低企,和港人的財富效應,筆者判斷,未來仍是牛市的天下。

 

【刊於2019年3月29日  文匯報專欄】