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給仍急於上樓者的忠告(1)

 (原文發表於2015年3月19日)

要樓價回落,不一定需要現時土地大增

要今天的樓價回落,不一定需要增加今天的土地或樓宇供應,關鍵在於樓價上升的預期會否改變甚至逆轉。2009年初,由於量化寬鬆政策全球性的推行及隨之而來的熱錢泛濫和超低息環境,加上土地供應不足,投資者﹙甚至用家﹚對樓價持續上升的預期自此牢不可破,這是2010年10月辣招最終失敗的原因。但過往牢不可破不等於現時及未來牢不可破,祇要政府努力創造條件,衝破投資者牢不可破信心所依賴的因素,牢不可破就有機會不牢可破。在現有及未來辣招的基礎下,祇要政府真的不斷大幅增加土地供應,就能令投資者真的相信住宅樓宇供應將來會大幅增加,並將他們心中樓價上升的預期改變為樓價下跌的預期。有這個改變,持貨的投資者才會願意將物業降價出售,令市場出現供應增加、價格下跌的局面。我深信梁振英及其管治班子明白這個道理,並正在努力爭取實現這個改變。

SSD不利於此刻上樓

由於SSD的實施,即使是本地投資者,買入後半年內離場要付20%樓價的轉手稅;半年至一年付15%;一年至三年付10%。這些轉手稅數目之巨,具嚇阻性,令人不願或不敢於三年內轉售。投資者要持貨三年以後才可免稅出售,三年以後是怎樣的一個世界,屆時美國仍在推行量化寬鬆政策嗎?歐美日經濟復甦了點還是陷入更災難性的衰退?中國經濟有所改善還是深度放緩,甚至陷入輕度衰退?本港經濟在外圍影響下,又是一番怎樣的局面?環球到時是否已踏入加息週期?香港的地產泡沫會否終極一爆?種種可能的演變和風險實在太繁多、複雜了,最終結果會怎樣,恐怕誰都說不準。風險高而回報低,何必勉強在這個時候投資或買樓自住!?

自住及購買能力不是買樓的最好理由

市場上流行著這樣的看法:

「現時應否買樓,得看你買來是投資還是自住。投資,未來樓價向下機會大過向上,現在買不合算;自住就不同,總需有樓住。不能米貴就不吃飯。」

「若是首次置業、自住的,筆者會問他每月賺多少錢,打算買的樓每月供款多少錢,再將每月供款的金額加多兩倍,然後看他還有沒有能力每月還錢,如果能,則不必理會將來樓價是升是跌,都可以買樓。」

「過去數十年,就算在樓市最高價位入市,事後回顧,仍然覺得便宜」

這些看法成立嗎?恐怕難以成立。

樓宇這種商品很特別,是同時具備投資和使用兩種功能和價值的,用家不能、不會亦不應光看樓宇的使用功能和價值,他們其實較投資者更重視投資的價值才對,因為樓宇是絕大部份用家最貴重的資產,往往耗費他們40至50%的月收入,供足25年或以上。退休生活是否寫意,是否有大筆遺產傳給兒女,就端賴這層自用的樓宇他日的增值是否理想。

強調投資者此刻別買,因為高價買入,而又適逢樓市很可能不久就進入下跌浪,會損手的。我很有興趣知道,為何自用者可買?難道在相同的外在環境下,他們可避免損手嗎?如果同樣逃不過損手的宿命,為何主張用家入市?要知道,用家對損手的敏感度或抵受能力,是遠高或遠低於投資者的,少少的金錢虧損已令他們痛不欲生。

不知大家有沒有想到,米貴的確是可以不吃飯的,可以改吃較米便宜但同樣飽肚、有營養的麵;樓價太貴,就租樓暫住。東西每每可以互相替代,在這個世界上很少東西是獨一無二,完全不可代替的。

樓價的長期基本趨勢是大漲小回,「就算在樓市最高價位入市」,最終亦會收復失地,這話沒錯。問題是「事後」要事隔多少年。如果你97年摸頂買了嘉湖山莊,16年後的2013年,你尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個16年呀?!

可以選擇,當然選在樓市最低價位而非最高價位入市,錯過今次的低位,就耐心等候下次。最高價位入市,縱使「事後回顧覺得便宜」,這個「事後」,往往要等十年以上,在起初的四、五年,價位動輒跌40%至65%,實在太傷痛了!如果沒有實力或耐性守,你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升三、四倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還建議大家入市,豈不是把大家放在火爐上嗎?弄錯買樓時機,愈有能力,損失愈慘重!

香港經濟逃不過循環,上一個下跌浪,歷時6年,報銷65%樓價,這是多麼大的血的教訓呀?如果大家認同此刻樓價接近摸頂,何不忍耐一下,等待在未來的浪底再買?

在樓價見頂回落之際買樓,是高價接火棒,若持貨到浪底,損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份(請記著,在過往半個世紀的幾次下跌浪,樓價跌幅一般介乎40%至65%,從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅);相反地,若聰明地租樓,就可避接高價火棒,從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份,屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

– 待續 –

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