比較滿意的文章選集(742)

給仍急於上樓者的忠告(1) 

(原文發表於2015年3月17日)

 

相信樓價長期看升甚至樓價祇升不跌的人,對我這個長期看淡樓價但樓價屢創新高的大淡友,他們恐怕是嗤之以鼻。但我某些看法是顛撲不破的,而且兌現的機會愈來愈大,大好友準買家適宜參詳。

樓價負擔比率之高,冠絕全球

偏高的樓價不會持久,升得愈高,跌得愈重。樓價是否偏高,有客觀標準。2011年1月,美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出,香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.4倍,比率數字全球最高,屬於極難負擔的水平。《Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平,以各地中價住宅,除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出,若樓價負擔在5.1年以上,乃屬於難以負擔水平,可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平,遠遠超出市民的購買力。事隔四年,《Demographia International》指出,香港樓價與家庭收入中位數比率,已進一步攀升至17,意味著港人家庭平均要動用17年全部收入,才足以購買一個本港中價住宅單位,該樓價負擔指數更屬有調查以來最高紀錄,亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市(分別為10.6及9.8)。

如果說2011年香港樓價已是位高勢危,則現在應該是勢如危卵。

物業投資,26100年才歸本

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為3%至3.3%,新界為3.4%至3.8%;豪宅一般為1.5%至2.5%,超級豪宅不足1%。

中小型住宅單位市盈率約為26倍至33倍;豪宅市盈率約為40倍至67倍;超級豪宅市盈率約為100倍。

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要40年至超過100年才歸本,還值得投資嗎?

超低息下的供樓能力作不得準

供樓是二、三十年的長期承擔,整體供樓成本(引而申之,供款及供款能力)應以長期平均按揭利率(即25年平均按揭利率5.5%)計算。現時市民的供樓負擔能力,祇反映市民對短期按息的負擔能力,在超低按揭利率的情況下,以之作為衡量樓價水平,是完全作不得準的。要比較公平、正確衡量樓價水平,沒有甚麼標準好過市民現時收入了。捨此正道而不為,動輒祇拿供樓負擔水平甚至槓桿水平來論證,有以偏概全及誤導之嫌。

– 待續 –

你可能感興趣