比較滿意的文章選集(728)

 幾個有助判斷樓市趨勢的重要訊息(3)

 (原文發表於2015216)

大好友轉軚變成大淡友

 

「香港的政治與經濟因素都在轉壞,但樓價依然高踞不下。不過,我認為這樣的形勢不一定可以長期持續,因為政府已著手增加供應,2014年有機會增至18,000個,之後會逐步增加至20,000個。連同公屋與居屋,有機會達35,000個,應可滿足新生家庭的需要,對樓價應有舒緩作用。

 

此外,種種跡象都顯示,香港樓價已漸與市民的購買力脫節。0305年期間,樓市剛復甦,市區的樓價尚很便宜,所以用家都選擇買市區樓,因此市區樓價升得比新界地區的樓價快。現在市區樓已經很多人買不起,唯有轉向新界。但最近新界樓的價格亦開始急升,如果升到普通用家都買不起,那即使很多人對樓宇有需求,也不可能把這些需求全都變成有效需求。屆時,樓價就必須回調,去適應買家的購買力。」

 

「之前市區的細價樓上升的時候,我預期升勢尚會持續。因為當市區樓貴到大部分人都買不起的時候,還可以去新界買,市道還可以繼續興旺。但現在已升到新界細樓,再升下去,就沒有更便宜的香港樓可供替代了。

 

現時市場一片熱鬧,大家可能沒有留意危機已開始潛伏。但當新界西的細樓指數逐步與整體的領先指數拉近時,細樓的升勢亦會遇到阻力。我預期,這種情況可能會在今年的下半年出現。

 

自從有了額外的印花稅之後,市場上的投資者無疑少了很多。但由於今年樓價升勢持續,市場已由升到不相信,發展到升到迷信。大家都以為升勢可以沒完沒了地持續下去,連那些沒有即時需要的人,也會提前買樓。我們遇到很多家長都在為子女預先買樓。這等如市場已在預支購買力。

 

購買力今天被透支了,將來就會少於預期。因此,市場一旦逆轉,跌勢就很快會轉急。」

 

上述兩節文章是中原地產創辦人施永青分別在20141121日及201517日的《am730》評論樓市的。

 

「在今年以前,不時有專家說樓市已經是強弩之末,意思是無力再上,他們話樓市無力,但樓市竟然可以上,又再上,今年,以現在走勢,專家們都不敢說樓市是強弩之末,不過,始終會有一日,樓市會到達強弩之末,我估計,今年上半年,樓市會有大約1012%升幅,在第三季將會平穩,如果一如所料,樓市屆時是強弩之末,第四季將會下跌,由於樓市升幅並非太高,跌幅亦不會太大,大約有57%跌幅,明年由於供應量增加,跌勢將會持續,如果美國明年加息,就會加速樓市跌勢,即使如此,樓市與最高峰時比較,亦最多祇有大約20%跌幅,回到中原指數大約120點,這是我的估計。

 

如果樓市如脫疆(韁)野馬,一直上升超過現時3040%,去到中原指數180點,突然間美國加息,地產商瘋狂出貨,甚至連三年內買樓的人都不理會要付SSD而要將物業賣走,這時樓市真的是強弩之末,其跌勢將銳不可當,樓價會向下直插,但不會以中原指數120點為終點,很有可能會低過100點,而且時間不會用得太久,香港樓市及小業主將會受到重創,這亦是政府一直以來擔心的事,故此不斷出招,與及收緊按揭成數,希望樓價不會急速上升,當不利因素出現,樓價亦不會急跌。」

 

『今日,香港物業市場,細價樓殺聲震天,需求量與放盤量十比一,可以說什麼垃圾劣質盤都很容易去貨,賣了樓的業主當然開心,但新買樓的業主就要小心,除了要小心美國加息,香港經濟轉壞,國內班資回朝,甚至政府會再出招這些老生常談的事,最主要的是供應量,無論香港政府,各地產商都全力興建細價樓,與及會以長遠樓花形式推出市場,務求吸盡那些有如死士般購買力,半年之後,就算不包括新居屋,最少有10,000個細價樓單位已推售,無論是否全部銷售,樓市將會非常淡靜,那些在這半年內買樓的人見樓市淡靜,樓價無力再上,便會開始心慌,當地產商交樓的時候,樓價可能會有顯著跌幅,雖然相比現在可能是持平,但在這半年內買樓的人便會有所損失,那時候他們最大的考慮並不是莎士比亞所說的要抑或不要,而是要又死,唔要又死。……現在無論政府抑或地產商都全力催谷細價樓,供應機器啟動之後就很難停下來,供應會大量增加,兩年之後,新樓盤入伙,那些在未來半年上車的人就會損失慘重,撻訂的人將不計其數,就如李華在弔古戰場文中所說「屍填巨港之岸,血滿長城之窟」,不過,巨港就變成香港。就算那些可以勉強繼續持有物業的人,他們的生活質素必然降低。今日,我借李華「弔古戰場文」講細價樓,並不是睇淡樓市,其實,中型住宅單位與及豪宅是相當健康,祇是唔想以往那些把心不定,遲遲不肯上車的人,突然間受到感染,瘋湧上車,最後鑄成大錯,如果已經買樓,根本毋需擔心,準時供款便可以。』

 

上述兩節文章是節錄自紀惠集團行政總裁湯文亮於今年128日及129日於自己網誌撰寫的樓市評論。

 

施、湯素來都是樓市大好友,上述言論哪裏還有一絲一毫的好友本色?活脫脫倒像兩個大淡友。大好友轉軚變成大淡友,大家是否對目前的樓市應該份外小心?

 

歐羅區大規模量寬利好樓市

 

金融海嘯於2008年爆發以來,美國大力推行量化寬鬆政策,但過往數年歐盟龍頭德國堅持歐羅區成員國奉行緊縮政策,法、意、西等國不但不能用財政政策刺激經濟,反而要長期削減開支降低財赤,這將令財政政策跟貨幣政策(如量寬)出現嚴重矛盾,互相拉扯抵銷。最近歐羅區面對不斷惡化的通縮,歐盟央行總裁德拉吉推出「放水」新政策,根據剛公布的量寬計劃,歐盟央行從今年3月起,每月買債600億歐羅,並將維持到明年9月。這個總額超過10,000億歐羅的量寬計劃,規模和力度都比早前市場預計的大得多。

 

歐羅區大規模量寬將令資金進一步湧向美國,促使美元強勢更厲害,物價更易跌難升,變相增加通縮壓力。為免美元過強影響經濟穩定,聯儲局大有可能推遲加息步伐,令美國銀根維持寬鬆狀態。再加上未來一年半有超過10,000億歐羅新增資金進入金融體系,它們大有可能成為熱錢游資,四出尋找投機獲利機會。金融海嘯後美國的三輪量寬已導致新興市場出現資產泡沫,今次歐盟央行「放水」,也很可能產生類似後果。

 

市場上利好樓市的因素愈來愈少了,這兩三年說來說去都不外是低息及樓宇供不應求,聽來也愈來愈缺乏說服力,這兩個利好因素怎看都不能支持樓價可以永遠擺脫地心吸力。歐盟上述前所未見的「放水」政策不失為另一個新的利好香港樓市的因素。

 

–  –

你可能感興趣