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幾個有助判斷樓市趨勢的重要訊息(1)

 (原文發表於2015年2月12日)

最近閱報看到幾個有助判斷樓市趨勢而容易被忽略的重要訊息,且與大家分享。

樓價負擔比率更加冠絕全球

最新一份國際物業刊物《Demographia International》的樓價負擔比率調查報告指出,本港住宅樓價高踞全球城市負擔比率最高的第一位,且屬連續五年來排首名,並指出港人家庭平均要17年收入,才足以支付本港中價住宅,該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄,亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨(分別為10.6及9.8)等大城市。(詳情見附表)

報告主要為調研全球378個大城市的樓價負擔水平,負擔標準主要以各地中價住宅的樓價,除以每年家庭入息中位數收入,報告又指出,若樓價負擔在5.1年以上,乃屬於難以負擔水平,本港的比率遠遠拋離該難以負擔水平。

調查指出本港為全球最難負擔市場,並引述數字進一步指出,以去年第三季本港住宅成交個案中,佔近四成八成交宗數涉及樓價超過500萬元水平,同期港人入息則祇有輕微變動,故最新錄之負擔比率指數,亦較2013年錄得的14.9倍顯著上升,至於排第二之溫哥華,負擔比率僅為10.6倍,澳洲雪梨排第三,倍數則為9.8倍,而全球金融城市中,倫敦錄得8.5倍。

本港亦為內地城市中,乃唯一被列入難以負擔的城市,至於除了第二、三位為加拿大及澳洲等城市外,美國的三藩市及聖荷塞排名在第四、五位,而全球十大負擔最重城市中,主要分布在先進國家如英國及紐西蘭等地方為主。

長期讀者應對《Demographia International》不會陌生,它早在2011年1月已指出,香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.9倍,比率數字全球最高,屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市,各地樓價負擔中位數祇是4倍,可見香港當時的樓價已處於一個極其偏高的水平,遠遠超出市民的購買力。

還有,大家可記得,中文大學去年8月13日公佈最新的港人生活質素指標,在21個指標中,物業負擔能力比率為14.19,反映以入息中位數計算,市民需要14年才可買入市區一個400呎單位,創下12年來最差紀錄;而實質租金指數亦是歷年最低,顯示本港物業租金持續上升,港人面對沉重租金負擔。

比較《Demographia International》今年初和2011年同期的香港樓價與家庭年收入中位數比率,4年來比率已從11.9升至17,進一步拉開與世界其他大城市類比的差距。如果說2011年香港樓價已是位高勢危,則現在應該是勢如危卵。

梁振英的暗示

《施政報告》公佈後不久,梁振英在電台中指出,住宅樓價、供應量已創下有紀錄以來新高,相信過去長時期存在房屋供不應求情況,已接近尾聲,他又重申「雙辣招」壓抑樓宇炒賣奏效。堅信樓價祇升不跌的市民(特別是市場上的大好友)大抵會對梁振英所言嗤之以鼻,但我就不會對之掉以輕心。說到底,梁振英是香港政治權力第一人,視樓宇供應為香港經濟及民生中重中之重,他掌握的土地和房屋的供求數據、狀況及趨勢之多之準,不作第二人之想,他所言的「過去長時期存在房屋供不應求情況,已接近尾聲」、『「雙辣招」壓抑樓宇炒賣奏效』是有弦外之音的,是暗示樓市的下跌浪就快來臨,樓宇此刻不買為妙。果如此,可以視他的發言如無物嗎?

附表

全球十大樓價最難負擔城市
排名 城市 樓價收入比率(%)
1 中國香港 17.0
2 加拿大溫哥華 10.6
3 澳洲雪梨 9.8
4 美國三藩市 9.2
5 美國聖何塞 9.2
6 澳洲墨爾本 8.7
7 英國倫敦 8.5
8 美國聖迭戈 8.3
9 紐西蘭奧克蘭 8.2
10 美國洛杉磯 8.0

Demographia報告

– 待續 –

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