有效需求充裕撐樓市

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

筆者對本港樓市相對有信心，即使早於兩個月之前，當時市場上不少評論及分析均非常看淡樓市，但筆者當時已指出2019年樓市經歷首季的持續淡況後，次季開始轉穩及下半年將會反覆上升，全年樓價可看升5%。

當然我們都沒有水晶球，筆者認為香港的房地產市場很有自己的特色，地小人多及供不應求是造就樓價長期屹立不倒的主要原因。全球的經濟不景，香港當然亦難以獨善其身，但就如澳門政府的稅收靠賭一樣，香港政府的稅收則是靠地產業，各有獨特優勢，而因應香港的土地供應不足，政府在短時間之內難以低價賣地，在高地價的大環境下，香港樓價便難以大跌。

我們可以將香港的房地產市場區分為「潛在需求」及「有效需求」。「潛在需求」指的是市民沒有足夠的資金，但是有置業的需求；「有效需求」則指市民有足夠的資金，亦有切實入市的打算。

「潛在需求」有賴政府加快資助房屋的供應，以減低民怨的聲音，至於「有效需求」，只要供應仍然短缺，這批有效需求的力量，足以撐住樓價企穩。

此外，隨著近年中港融合愈見深化，加上跨境交通基建高鐵及港珠澳大橋的落成，以及粵港澳大灣區的發展，均令內地同胞進駐香港房地產市場的情況與日俱增。如果內地2.8億高消費人群中，每年有萬分之一(即2.8萬人)流入本港的房地產市場，已是不得了的需求數字！

上述「有效需求」數字，加上貿易戰續見緩和，息口及失業率則維持低企，足以令香港的房地產市場火上加油，新一輪小陽春隨時爆發。

【刊於2019年2月19日 地產站專欄】