【潮樓解碼】2019 新盤速遞 (2019年1月份)
今年私宅潛在供應3萬伙 新界佔六成
將軍澳 大埔 屯門 三大戰場鼎立
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，回顧2018年一手住宅市場受年初推盤節奏較慢及年底樓市氣氛急劇轉淡所拖累，縱使個別月份有逾2,000宗登記，惟整年累計登記仍顯著回落至近5年低位。
總結2018年全年，一手私宅買賣登記錄得15,453宗，較2017年的18,503宗跌約16%；跌勢主要是受中美貿易戰影響及加息等因素拖累。在買賣登記金額方面，因應樓價在2018年大部分時間仍然上升，故相關金額回落幅度較交投量跌幅為少，2018登記總值錄得2,254.96億元，較2017年的2,429.23億元，減少7%﹙見圖一﹚，不過仍為史上次高水平，若以每宗平均登記金額計算，更創下1,459.24萬元的歷史新高，並按年再升11%。
2019年107個全新盤蓄勢待發
展望2019年，一手新盤將繼續主導大市，預測今年全港將有約107個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約30,112伙，數量較預測2018年的31,005伙回落2.9%，但仍處過去6年按年均有超過3萬伙的水平﹙見圖二﹚。上述3萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可於年內應市的總伙數，惟實際推售數量需視乎市況及發展商各自的部署而定，初步估計較貼近實際的推盤量約為18,000伙。
新界區17,681伙：西貢 大埔 屯門攤分全港45%供應
- 按地區劃分，新界區繼續在項目及伙數方面遙遙領先另外兩區，共涉46個項目，單位總數達17,681伙，佔2019年整體供應約59%，當中並以西貢、大埔及屯門區佔最多，三區合計已有13,440伙，佔全港比例近45%。當中，西貢區主要受惠全港最大供應庫──將軍澳日出康城共3期、4個項目的3,712伙帶動，連同區內另一大型石角路項目的1,518伙等，帶動整個西貢有多達11個項目，合共提供5,319伙新盤單位，成為全港潛在供應最多的分區。大埔區今年也有4個項目有機會應市，當中兩大逾千伙的焦點項目分別是中國海外的天鑽及億京的海日灣2期，各自提供1,620伙及1,408伙，連同2個規模相對較小的白石角項目，整個大埔區有4,279伙潛在新盤，為第二最多的分區。至於屯門區年內亦有9個項目可推出，共計有3,842伙，當中值得一提的是，區內有今年最大的單一項目──恒地系內香港小輪及帝國集團合作發展的掃管笏青山灣項目(屯門市地段第547號)共涉1,630伙，相信發展商稍後將公布分期發展的詳情﹙見表三﹚。
九龍區9,064伙：啟德 九龍東 西九龍 各有千伙供應
- 九龍區2019年潛在可售私宅項目共有27個，單位總數達9,064伙，較去年初同區預測的7,293伙大增24%，主因是啟德新區、九龍東及西九龍都各有逾千伙的大型新盤可望應市，當中包括西九龍南昌站上蓋的匯璽III (1,172伙)、啟德第1K區2號項目(1,006伙)及東九龍藍田茜發道項目(1,000伙)。另外，值得注意的是，九龍區2019年亦囊括了全港5個市建局的重建項目，今年全數集中在九龍區，其中以長實的深水埗海壇街重建項目提供876伙最大型，其他涉及市建局的項目還包括位於九龍城區內的瑧尚及Downtown 38等，兩者均料即將於短期內開售﹙見表二﹚。
港島區3,367伙：焦點由東區轉至南區 中西區多豪宅
- 至於港島區方面，繼去年東區成為區內供應重鎮後，今年最大焦點轉移至南區及中西區。港島區向來鮮有大型項目推出，今年伙數達300伙以上者只有3個項目，當中南區已佔了兩個，故帶動南區年內共有1,202伙待推，當中不得不提黃竹坑站1期的鐵路上蓋項目，為區內多年來沒有出現過的大型兼鐵路上蓋項目，勢成市場焦點。此外，中西區2019年共有17個項目應市，為全港提供最多項目的分區，較次名的九龍城區再多出4個；中西區的特點是伙數少，但選擇多，當中不少屬豪宅物業，更有山頂區的超級豪宅大屋，符合不同市場的需求﹙見表一﹚。
今年新盤巨無霸：掃管笏青山灣項目涉1,630伙
- 按項目規模劃分，2019年共有10個一千伙或以上的大型新盤分散於九龍及新界多區；其中以恒地系內及帝國集團合作發展的屯門區掃管笏青山灣項目規模最大，單位總數達1,630伙；緊次的是中國海外發展的大埔天鑽涉及1,620伙。此外，九龍建業的將軍澳石角路項目亦提供1,518伙，而長實的日出康城8期及億京的大埔海日灣2期亦分別提供1,422伙及1,408伙等﹙見表四﹚。
恒地系取代新地成潛在推盤王 內房項目成熟迎頭趕上
- 從發展商層面統計，恒地系內以12個項目及合計4,900個單位，成為2019年項目及單位伙數供應量雙料冠軍，取代去年一哥新地的皇者之位。新地今年以8個項目涉及2,940伙，成為供應伙數第二多的發展商。長實及億京則分別以2,479伙及2,248伙排在第三及第四位。值得注意的是，隨著以內地業務為主的發展商數年前積極在港投地，而成熟項目相繼出現，中國海外(1,625伙)、路勁基建(1,131伙)及合景泰富(1,020伙)均有逾千伙的項目有機會在年內登場，其供應量比起本地一些傳統發展商如新世界(844伙)及信置(837伙)等的不足千伙更多(見表四)。
港鐵提供4,884伙仍遜恒地系 市建局5盤全落九龍區
- 半官方機構港鐵於2019年有5個鐵路沿線上蓋項目、合計有4,884伙有機會推出，包括位於日出康城的7、8及10期項目共3,712伙及南昌站上蓋匯璽III的1,172伙，惟合計4,884伙仍不敵恒地系今年的4,900伙。此外，市區重建步伐持續推進，公營機構市建局今年也有5個項目料可應市，涉及單位總數1,616伙，當中較大規模者為深水埗海壇街重建項目的876伙，惟其餘4個皆為不足300伙的小型項目﹙見表五﹚。至於非牟利機構房協已連續四年沒推出私人住宅項目，故2019年維持零供應。
2019年一手私宅買賣料反覆走低
陳海潮指出，雖然今年新盤潛在供應仍然超越3萬伙，而預期實際推盤數量亦有1.8萬伙，但在樓市走下坡的形勢下，準買家入市極為審慎，吸納量與發展商定價有莫大關係，倘若發展商不採取低價開售的策略，恐難吸引買家積極進場。
此外，因應政府當局銳意加大資助類別房屋的供應，單是去年底推出的4,431伙五二折居屋(料於下月開始揀樓)及今年計劃推出的另外約6,500個新居屋單位，合計已有近1.1萬伙，當中有部分客源與私人市場的細價樓重疊，將會對一手私宅市場構成一定程度的影響。因此，初步預期，2019年若發展商仍以高價推盤，及來自五二折居屋的競爭，一手私宅全年買賣登記量有機會按年再跌3%，至只有約15,000宗的水平，而買賣登記金額料約2,235億元，按年亦料跌近1%。
樓價走勢方面，受中美貿易戰的不明朗因素拖累，預期2019年首季樓價會持續偏軟，整季有機會再跌5%。不過，如貿易戰之後沒有進一步惡化，加上加息周期緩慢，失業率維持偏低的話，樓價次季有機會轉趨橫行，而下半年在反覆靠穩下，不排除全年整體樓價可望錄得5%的升幅。
發稿： 利嘉閣地產研究部
圖一：全港一手私宅買賣登記量值按年統計
註**：2019年數據為本行預測數字 資料提供：利嘉閣地產研究部
圖二：一手私宅可售及實際推盤量按年統計
註**：2019年數據為預測數字 資料提供：利嘉閣地產研究部
表一：預計2019年主要可供發售私宅項目（港島區）
| 地區 | 分區 | 項目名稱/地址 | 發展商/投資者 | 單位數量
(伙) |
| 港島區（34個項目） | ||||
| 中西區 | 堅尼地城 | 爹核士街24至26A號 | 英皇 | 100 |
| 西營盤 | 忠正街1至19號(藝里坊2期) | 恒地 | 260 | |
| 半山區 | 摩羅廟街14至18號 | 中國華融 | 98 | |
| 寶珊道23號 | 泛海、德祥、
資本策略 |
16 | ||
| 21 BORRETT ROAD (第1期) | 長實 | 115 | ||
| 21 BORRETT ROAD (第2期) | 長實 | 66 | ||
| 羅便臣道62C | 恒地 | 90 | ||
| UPPER CENTRAL | 禹洲地產 | 80 | ||
| 摩羅廟街8至10A號 | 英皇 | 99 | ||
| 寶珊道28號及30號 | 莊士機構、嘉華 | 2 | ||
| 旭龢道42至44號 | 華懋 | 64 | ||
| 堅道18至20號 | 新地 | 292 | ||
| 山頂 | 山頂道20號 | VCC LAND | 4 | |
| 山頂道77號 | 會德豐 | 8 | ||
| 種植道11號 | 會德豐 | 7 | ||
| 白加道45號 | 資本策略 | 1 | ||
| 山頂道8至12號 | 資本策略、豐泰、項目小業主 | 18 | ||
| 灣仔 | 跑馬地 | 司徒拔道18號 | 新地 | 72 |
| 渣甸山 | 軒德蓀道2至2A號 | 泛海 | 1 | |
| 皇第 | 泛海、資本策略、高富諾 | 16 | ||
(續下頁)
表一：預計2019年主要可供發售私宅項目（港島區）(續)
| 地區 | 分區 | 項目名稱/地址 | 發展商/投資者 | 單位數量
(伙) |
| 港島區（34個項目） | ||||
| 東區 | 北角 | 維峯‧浚匯 | 恒地 | 216 |
| 康福臺3號 | 桂洪集團 | 37 | ||
| 海璇2期 | 新地 | 351 | ||
| 筲箕灣 | One Eighty | 林氏家族 | 57 | |
| 筲箕灣道363至367號項目 | 裕泰興 | 20 | ||
| 愛德街1號 | 永泰 | 75 | ||
| 南區 | 薄扶林 | 趙苑3期 | 卓能 | 41 |
| 碧荔道55至57號 | 華懋 | 21 | ||
| 鴨脷洲 | 利南道項目 | 龍光地產、
合景泰富 |
320 | |
| 黃竹坑 | 黃竹坑站1期 | 路勁、
平安不動產資本 |
800 | |
| 淺水灣 | 淺水灣108號 | 大昌 | 8 | |
| 淺水灣道72號 | 第一集團 | 1 | ||
| 赤柱 | 環角道16至18號 | 永光 | 4 | |
| 大潭 | 大潭道45號 | 樂聲置業、
BPE Asia Real Estate |
7 | |
| 港島區總計 | 3,367 | |||
表二：預計2019年主要可供發售私宅項目（九龍區）
| 地區 | 分區 | 項目名稱/地址 | 發展商/投資者 | 單位數量
(伙) |
| 九龍區（27個項目） | ||||
| 油尖旺 | 油麻地 | 德成街2號 | 恒地 | 172 |
| 旺角 | 亞皆老街29至31號與新填地街468號交界 | 石鑑輝家族 | 36 | |
| 利‧晴灣23 | 有利集團、市建局 | 142 | ||
| 大角咀 | 利奧坊第3期 | 恒地 | 500 | |
| 深水埗 | 長沙灣 | 翠雅山 | 大銀地產 | 35 |
| 元州街342至356號 | 恒地 | 200 | ||
| 深水埗 | 海壇街/桂林街及北河街項目 | 長實、市建局 | 876 | |
| 海壇街205至211A號 | 德祥地產、市建局 | 76 | ||
| 匯璽III | 新地、港鐵 | 1,172 | ||
| 福榮街項目(新九龍內地段第6534號) | 萬科 | 467 | ||
| AVA228 | 盧華家族 | 160 | ||
| West Park | 興勝 | 63 | ||
| 九龍城 | 土瓜灣 | 瑧尚 | 新世界、市建局 | 294 |
| 高山道18號 | 寶聲集團 | 50 | ||
| 馬頭角 | 馬頭圍道63號及庇利街項目 | 恒地 | 551 | |
| Downtown 38 | 新地、市建局 | 228 | ||
| 啟德 | 第1K區1號 | 合景泰富、
龍湖地產 |
700 | |
| 第1K區2號 | 嘉華 | 1,006 | ||
| 九龍城 | 嘉林邊道2號 | 嘉華 | 10 | |
| 何文田 | 嘉道理道24A號 | 信置 | 175 | |
| 常盛街17號(九龍內地段第11257號) | 高銀金融 | 401 | ||
| 窩打老道74號 | 新世界、恒地 | 240 | ||
| 九龍塘 | 延文禮士道14至20號 | 永義集團 | 60 | |
| 6 La Salle Road | 福晟國際 | 79 | ||
| 筆架山 | 龍駒道9號(新九龍內地段第6532號) | 嘉里 | 45 | |
| 觀塘 | 藍田 | 茜發道項目(新九龍內地段第6584號) | 會德豐 | 1,000 |
| 油塘 | 曦臺 | 宏安、旭輝集團 | 326 | |
| 九龍區總計 | 9,064 | |||
表三：預計2019年主要可供發售私宅項目（新界區）
| 地區 | 分區 | 項目名稱/地址 | 發展商/投資者 | 單位數量
(伙) |
| 新界區（46個項目） | ||||
| 葵青 | 青衣 | 細山路項目(青衣市地段第190號) | 佳明 | 780 |
| 荃灣 | 荃灣 | 壹號九龍山頂2期 | 卓能 | 5 |
| 楊屋道項目(荃灣市地段第393號) | 億京 | 840 | ||
| 汀九 | 星悅海灣 | 鼎龍集團 | 13 | |
| 屯門 | 大欖涌 | 大欖項目(屯門市地段490號) | 英皇 | 8 |
| THE CARMEL | 永泰 | 178 | ||
| 掃管笏 | 掃管笏路108號(屯門市地段497號) | 永泰 | 465 | |
| 青山灣項目(屯門市地段第542號) | 保利置業 | 22 | ||
| 嘉和里山路2號 | 華業控股 | 27 | ||
| 管翠路8號項目第1期 | 恒大地產 | 754 | ||
| 青山灣項目(屯門市地段第547號) | 香港小輪(恒地系)、帝國集團 | 1,630 | ||
| 屯門 | 御半山2期 | 新地 | 495 | |
| 海榮路項目1期(屯門市地段第539號) | 新地 | 263 | ||
| 元朗 | 元朗 | 屏健里8號
(丈量約份第122約地段第1752號) |
恒地 | 16 |
| 新譚路與碧豪苑第一街交界
(丈量約份第105約地段第2115號) |
尚嘉控股 | 16 | ||
| 公庵路龍田村第3期 | 新世界 | 310 | ||
| 錦田 | 高埔徑3號
(丈量約份第103約地段第1066號) |
路勁 | 331 | |
| 石崗 | 璽．雙子府邸 | 羣溢企業、
新源發展等 |
8 | |
| 北區 | 粉嶺 | 烏鴉落陽項目第1期
(粉嶺上水市地段第262號) |
恒地 | 1,000 |
| 上水 | 高爾夫．皇殿別墅 | 恒地 | 25 | |
| 上水粉錦公路項目
(丈量約份第100約地段第1909號) |
資本策略 | 6 | ||
| 大埔 | 大埔 | 天鑽 | 中國海外 | 1,620 |
| 大埔滘 | 逸瓏灣8 | 信置 | 528 | |
| 海日灣2期 | 億京 | 1,408 | ||
| 朗濤 | 鷹君 | 723 | ||
(續下頁)
表三：預計2019年主要可供發售私宅項目（新界區）(續)
| 地區 | 分區 | 項目名稱/地址 | 發展商/投資者 | 單位數量
(伙) |
| 新界區（46個項目） | ||||
| 沙田 | 大圍 | 沙田大埔公路—沙田嶺段項目
(沙田市地段第610號) |
遠東發展 | 66 |
| 沙田 | 麗坪路項目(沙田市地段第579號) | 亞洲聯合基建、
建滔化工 |
104 | |
| 富豪‧山峯 | 富豪酒店、百利保 | 160 | ||
| 烏溪沙 | 峻源 | 中信泰富 | 148 | |
| 白石角項目(沙田市地段第611號) | 信置 | 100 | ||
| 馬鞍山 | 雲海 2期 (雲海別墅) | 新地 | 67 | |
| 西貢 | 清水灣 | 清水灣3號 | Nuo Feng Limited | 8 |
| 飛鵝山道3號 | 中國海外 | 5 | ||
| 玥廬 | 華懋 | 10 | ||
| 碧沙路18號 | 華懋 | 10 | ||
| 西貢 | 對面海康健路項目
(丈量約份第215約地段第1181號) |
信置 | 34 | |
| 將軍澳 | 石角路1至3號 | 九龍建業 | 1,518 | |
| 日出康城8期 | 長實、港鐵 | 1,422 | ||
| 日出康城10期 | 南豐、港鐵 | 1,170 | ||
| MONTEREY洋房項目 | 會德豐 | 22 | ||
| 日出康城7A期 | 會德豐、港鐵 | 616 | ||
| 日出康城7B期 | 會德豐、港鐵 | 504 | ||
| 離島 | 長洲 | 新趙苑 | 卓能 | 23 |
| 大嶼山 | 意堤 | 香港興業 | 196 | |
| 愉景山道項目(愉景灣2A區) | 香港興業 | 21 | ||
| 大白灣山頂大宅 | 香港興業 | 6 | ||
| 新界區總計 | 17,681 | |||
| 全港總數(107個項目) | 30,112 | |||
註（1）： 以上項目的單位數目為初步數字，而項目名稱亦為暫定名稱，部分可能與實際有差別一切以發展商公布為準
註（2）： 以上之所有資料均只作參考用途，一切以發展商之不時更改並最後公布及/或有關政府部門最後審批為準
註（3）： 以上資料為預期可於2019年以現樓或樓花形式發售的住宅單位，但實際推出與否取決於發展商的售樓策略
註（#）： 項目或有可能在2019年1月期間開售
資料來源： 發展商年報及網頁、報章、屋宇署、地政總署及利嘉閣地產研究部
表四：預計2019年主要發展商可供發售項目
| 發展商 | 項目數量(個) | 單位數目(伙) | 主要項目 |
| 恒地 | 12 | 4,900 | 掃管笏青山灣項目(屯門市地段第547號)(1,630伙) |
| 烏鴉落陽項目第1期(粉嶺上水市地段第262號)(1,000伙) | |||
| 新地 | 8 | 2,940 | 匯璽III(1,172伙) |
| 御半山2期(495伙) | |||
| 長實 | 4 | 2,479 | 日出康城8期(1,422伙) |
| 海壇街/桂林街及北河街項目(876伙) | |||
| 億京 | 2 | 2,248 | 海日灣2期(1,408伙) |
| 楊屋道項目(荃灣市地段第393號)(840伙) | |||
| 會德豐 | 6 | 2,157 | 茜發道項目(新九龍內地段第6584號)(1,000伙) |
| 日出康城7A期(616伙) | |||
| 中國海外 | 2 | 1,625 | 天鐨(1,620伙) |
| 飛鵝山道3號(5伙) | |||
| 九龍建業 | 1 | 1,518 | 石角路1至3號(1,518伙) |
| 南豐 | 1 | 1,170 | 日出康城10期(1,170伙) |
| 路勁 | 2 | 1,131 | 黃竹坑站1期(800伙) |
| 高埔徑3號 (丈量約份第103約地段第1066號)(331伙) | |||
| 合景泰富 | 2 | 1,020 | 啟德 第1K區1號(700伙) |
| 利南道項目(鴨脷洲內地段第136號)(320伙) | |||
| 嘉華 | 3 | 1,018 | 啟德 第1K區2號(1,006伙) |
| 嘉林邊道2號(10伙) | |||
| 新世界 | 3 | 844 | 公庵路龍田村第3期(310伙) |
| 瑧尚(294伙) | |||
| 信置 | 4 | 837 | 逸瓏灣8(528伙) |
| 嘉道理道24A號(175伙) |
註：合作發展之樓盤，單位數量歸入負責牽頭銷售的發展商 資料來源：利嘉閣地產研究部
表五：預計2019年港鐵及市建局可供發售項目
| 發展商 | 項目數量(個) | 單位數目(伙) | 主要項目 |
| 港鐵 | 5 | 4,880 | 日出康城8期(1,422伙) |
| 匯璽III(1,172伙) | |||
| 市建局 | 3 | 1,616 | 海壇街/桂林街及北河街項目(876伙) |
| 瑧尚(294伙) |
資料來源：利嘉閣地產研究部